Что нужно для найма жилья. Порядок официального оформления сдачи квартиры в аренду – налогообложение, договор и важные моменты. Сколько денег платить

Порядок составления договора аренды происходит следующим образом:

Процесс может происходить, как в присутствии посредника, например, агента по недвижимости, так и без него. Вселение происходит в обозначенный срок после правильного заполнения и проверки всех документов.

Какие нужны бумаги, чтобы сдать жилье?

Свидетельство о праве собственности.
Подтверждение купли-продажи, дарения или наследования.
Справка о перечне прописанных в помещении лиц ( берется в жилищно-эксплуатационной конторе).
, заверенная нотариально.
Паспорт.

Внимание! Если хотя бы одного документа из вышеперечисленных не будет в наличии, арендатор может столкнуться с проблемами.

Возможные проблемы

Кто-то из прописанных жильцов может прийти с милицией и выселить жильца.
Если нет паспорт на подписании договора, то есть опасность, что за собственника выдает себя постороннее лицо, имеющее ключи от жилья.

Квартиросъемщик предоставляет удостоверение личности – свое и прочих лиц, кто будет проживать в квартире.

Что подлежит подписанию?

. Обязательные пункты: срок сдачи, адрес жилого помещения, величина платы в месяц. Если договор заключают на срок от 1 года, обязательна его регистрация в Росреестре.
(подробнее об акте описи имущества читайте ). Бланк включает в себя список всех предметов мебели и бытовой техники и пометки об их состоянии.
жилого помещения (как правильно оформить акт сдачи-приемки квартиры в аренду, читайте ).
, если оплата производится наличными, если деньги поступают на банковский счет, то расписка не нужна.

Расписка – важный аргумент в возможных спорах, подтверждающий передачу оплаты за жилое помещение.

Для заключения договора аренды никто не имеет права требовать предоставление копий документов.

Опись имущества защищает арендатора от воровства и порчи имущества, ведь залог не может включить стоимость всех предметов. Законная сдача квартиры в аренду с правильным оформлением всех документов – это не только получение дополнительного дохода, но и защита от возможных проблем.

В нашем современном, динамичном мире аренда жилого помещения уже давно стала обычной практикой. Любая процедура подобного порядка требует должной документальной фиксации и оформления. Материал этой статьи поможет вам разобраться в главных особенностях договора об аренде квартиры и перечне необходимых для этой процедуры документов.

Для начала следует разобраться с понятийной стороной вопроса. Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации договор аренды квартиры заключается в случае, если арендатором выступает юридическое лицо (34 глава ГК РФ). Если же квартира за плату сдается в пользование физическому лицу, то в таком случае должен заключаться договор о найме жилого помещения (35 глава ГК РФ). Как видим, в этих ситуациях договор заключается с разными субъектами, что регулируется отдельными главами законодательства. Поэтому необходимо четко разграничивать эти два термина и при необходимости оформлять нужный тип договора.

Для заключения договора о аренде либо найме жилплощади арендодатель\наймодатель со своей стороны должен предоставить следующий перечень документов:

паспорт либо иной документ, правомочный удостоверять личность арендатора\наймодателя;
документы, которые доказывают собственнические права арендодателя\наймодателя на данную жилплощадь (к данной категории причисляется свидетельство о праве владения жилым помещением, о наследовании, о приватизации, юридически заверенный договор о купле-продаже, о разделе наследованной собственности, о пожизненном содержании, дарственная, судебное решение о признании прав собственности, мировое соглашение и т.п.);
выписка из ЕГРП;
техпаспорт жилого помещения;
документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
если договор по какой-либо причине заключает не собственник квартиры – необходимо наличие нотариально заверенного документа – доверенности, в которой среди полномочий доверенного лица зафиксировано право подписывать подобные документы;
если собственниками являются несколько человек – необходимо наличие нотариально заверенного согласия всех владельцев жилого помещения или их доверенных представителей;
если собственником жилья является субъект, возраст которого не достиг 18 лет (совершеннолетия) – обязательно наличие специальных разрешительных документов от соответствующих попечительских и опекунских инстанций.

Перечень дополнительной документации при договоре поднайма

Помимо собственно найма существует такая форма сдачи квартиры как поднаем. В этом случае наниматель обладает правом передавать жилье в пользование третьим лицам. То есть, наниматель выступает в качестве наймодателя. Если заключается соглашение о поднайме жилплощади необходимо наличие таких дополнительных документов:

документы, подтверждающие право нанимателя заключать соглашение о поднайме (как правило, это прописывается в основном договоре о найме);
оригинал и дубликат соглашения о найме;
согласие в письменной форме от лиц, живущих в квартире согласно договору о найме (если таковые имеются).

Перечень документов от арендатора/нанимателя

Для организаций и индивидуальных предпринимателей список нужных документов отличается.

Перечень необходимых документов для организаций, созданных в форме акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью:

нотариально заверенный документ (доверенность), подтверждающий право уполномоченного юридического лица заключать подобные договора от имени данного юрлица;
паспорт уполномоченного юридического лица;
оригинал либо нотариальная копия документов, которые подтверждают правоспособность юрлица (устав организации, действующая редакция устава, решение о назначении\избрании руководителя, а также следующие свидетельства: о госрегистрации юрлица, о внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ, о становлении на налоговую отчетность);
необходимые финансовые реквизиты юридического лица;

Все копии правоустанавливающих документов должны содержать печать арендатора и подпись его руководителя.

Перечень необходимой документации для индивидуального предпринимателя:

документ, подтверждающий личность арендатора (паспорт);
нотариально заверенные копии свидетельств, которые подтверждают правоспособность арендатора (о госрегистрации физического лица как индивидуального предпринимателя, выданное регистрирующим органом ФНС РФ; о его становлении на налоговый учет);
выписка из ЕГРИП;
банковские реквизиты с печатью (при наличии) и подписью индивидуального предпринимателя.

К плюсам сдачи квартиры в пользование именно юридическим лицам можно отнести:

как правило, более высокая платежная надежность;
местонахождение юридического лица заведомо установлено и известно;
взимание гипотетической задолженности и\или ущерба, нанесенного квартире проще.

Перечень необходимой документации для для найма жилья физическим лицом:

паспорт либо иной документ, правомочный удостоверять личность нанимателя (и копия, и оригинал);
ксерокопия паспорта (-ов) или свидетельств о рождении всех граждан, которые предполагают жить в снятой квартире;
контактная информация нанимателя.

Регистрация договора об аренде квартиры

ГК Российской Федерации устанавливает, что договор аренды\найма квартиры должен заключаться в письменной форме. Очень часто (главным образом это касается найма) наймодатели совершают большую ошибку, сдавая квартиру лишь по устным договоренностям. Такой подход делает наймодателя чрезвычайно уязвимым т.к. в этом случае будет весьма проблематично взыскать с недобросовестного нанимателя задолженность или заставить возместить ущерб.

Обязательные пункты договора аренды:

описание жилого помещения, которое сдается в аренду (если сдается только одна комната, то должен быть приложен план ее расположения в квартире);
фактический адрес жилого помещения;
срок аренды\найма жилища (если сроки не указаны, то аренда считается бессрочной, а наем — заключенным на максимальный, пятилетний, период);
размеры ежемесячных арендных выплат, указание сроков возможного пересмотра выплачиваемой суммы;
информация о собственнике (-ках) квартиры;
условия прекращения\досрочного расторжения соглашения;
указание сроков сдачи квартиры, после прекращения договора;
фиксация прав и обязанностей субъектов сделки;
порядок и условия оплаты услуг ЖКХ;
перечисление лиц, намеренных проживать в арендуемой квартире;
опись имущества, передаваемого в пользование арендатору\нанимателю;
указание паспортных данных и реквизитов обеих сторон.

Арендатору\нанимателю принадлежит право преимущественного переподписания соглашения на следующий срок, если он неукоснительно соблюдал условия соглашения, принимает пункты предложенной сделки и если он заведомо, до окончания действующего соглашения, уведомил арендодателя о своих намерениях

Согласно нормам существующего законодательства договора о квартирной аренде в обязательном порядке подлежат государственной регистрации, если они были заключены на период от года и более. Сделка приобретает статус заключенной со дня оформления госрегистрации.

Для договора о найме госрегистрация не предусматривается.

Документы, которые подаются для регистрации договора о квартирной аренде:

паспорта и копии;
оригинал и копия кадастрового и технического паспорта квартиры, заверенных органом, который выдал данную документацию;
распоряжение исполнительных органов власти касательно передачи юридическому лицу квартиры в аренду.

Регистрационные документы для юридических лиц:

учредительная документация;
документы, подтверждающие внесение сведений юридических лиц в ЕГРЮЛ;
документы и копии, свидетельствующие о постановке юридического лица на учет в качестве налогоплательщика, с указанием его ИНН (т.е. идентификационный номер налогоплательщика).

Государственная пошлина за регистрацию арендного соглашения взимается с юридических лиц в размере 15 тыс. рублей. После подачи всей необходимой документации регистрация оформляется примерно на протяжении месяца.

Заключение договора об аренде\найме жилья и его регистрация – процедура серьезная, к которой нужно подходить внимательно и ответственно. Для того чтобы не напороться на «белые пятна» в данном вопросе и избежать ни кому не нужного недопонимания, а возможно и конфликта, между сторонами соглашения, будет вполне уместным обращение за консультацией к квалифицированным профильным специалистам (юристу либо риэлтору). Они смогут помочь обойти «острые углы» и составить грамотный договор.

Отличительные черты договора квартирной аренды:

заключается с юридическими лицами;
арендатор может использовать квартиру исключительно как жилое помещение;
максимальный срок заключения — неограничен;
аренда по инициативе арендодателя может быть преждевременно расторгнута во внесудебном порядке на основаниях, предусмотренных договором.

Отличительные черты договора квартирного найма:

заключается с физическими лицами;
не требует госрегистрации;
максимальный срок заключения — 5 лет;
наем по инициативе наймодателя может быть преждевременно расторгнут лишь согласно судебному порядку по ограниченным основаниям;

Видео

В условиях сложной экономической ситуации достаточно распространённая практика среди граждан, по каким-либо причинам не имеющим возможности приобрести собственную квартиру.

Спрос на съёмные квартиры увеличивается ежегодно, что создаёт благоприятные условия для мошенников . Вот почему поиском свободной квартиры следует заниматься через авторитетного рекламодателя, уже много лет находящегося на рынке.

Не менее важно проверить соответствующие документы у потенциального арендодателя, чтобы гарантированно избежать встречи с мошенниками. Лица, занимающиеся сдачей квартир, также беспокоятся о том, кто именно арендует у них жилую площадь. Столкнуться со злостным неплательщиком тоже достаточно реальная перспектива, от которой владельцы недвижимости хотят застраховаться.

Проверка честности арендодателя одно из важнейших условий получения жилья.

Арендатор должен уделить самое пристальное внимание следующим документам:

При первой встрече желательно взглянуть на паспорт - этот основной документ для каждого гражданина РФ.
Необходимо раскрыть документ на странице прописки и проверить внесённые туда данные.
Обычно хозяева имеют прописку по тому же адресу, где размещается жильё.
Отсутствие прописки достаточно редкое явление, но иногда бывает, что хозяин абсолютно честен с нанимателем.
Просто он не успел прописаться. В этом случае можно поинтересоваться личностью хозяина у соседей.
Это не очень эффективная проверка, однако, она лучше, чем отсутствие любого контроля ситуации.

Далее следует проверка прав собственности и правоустанавливающих документов.

Эта информация гораздо важнее паспортной прописки .

Если предъявлена копия - это повод насторожиться. В документе о государственной регистрации сверяются паспортные данные. Они должны совпадать с данными, отражёнными в имеющемся у человека паспорте. В очень редких случаях вместо свидетельства могут предъявить судебное решение или документ, выданный наследнику умершего .

На следующем этапе нужно обратиться в местное отделение Росеестра и запросить там справку, подтверждающую права хозяина на данную квартиру или иное жильё.

Выписка стоит порядка 200 рублей. Выдают её в течение пяти дней любому гражданину, подавшему соответствующий письменный запрос. В справке сверяется ФИО собственника.

Также из документа выясняется, имеются ли другие собственники, не находится ли жильё под залогом, нет ли каких-либо судебных запретов на его аренду. Если собственников несколько, придётся заручиться поддержкой каждого из них - а это дополнительное время и большая вероятность получения отказа.

Нужно отдавать себе отчёт в том, что без наличия письменного согласия хотя бы одного собственника арендатора могут выселить из квартиры в любой момент, и на вполне законных основаниях.

Дела не всегда ведёт сам владелец.

Часто его заменяет доверенный человек, имеющий нотариально заверенный документ. Такую доверенность следует проверять с особой тщательностью. Следует уточнить срок действия документа, проверить наличие подписи нотариуса. Можно даже позвонить в нотариальную контору и уточнить, получал ли данный гражданин доверенность.

Правильное оформление доверенности по продаже квартиры сыграет значительную роль в успехе сделки. По вся информация.

Документы у арендатора

Если жильё в аренду берёт физическое лицо, у него в основном проверяется паспорт (его наличие).

Но вопросами аренды также могут заниматься юридические лица (организации, ООО, ОАО). У них проверяются следующие документы:

Доверенность, соответствующим образом заверенная у нотариуса. Важно выяснить, кого именно представляет данный представитель, и не истёк ли у него срок действия доверенности.
Документы, подтверждающие правоспособность, указанного в доверенности юридического лица. Это может быть устав данной организации или общества, свидетельство о прохождении государственной регистрации, налоговые документы, подтверждающие официальный статус . Важно, чтобы были предоставлены оригиналы!
Реквизиты данного юридического лица (адрес, телефоны, банковский счёт).

Важно, чтобы на всех перечисленных документах присутствовала подпись руководителя и мокрая печать организации.

Также арендатором может выступать лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью.

У него кроме паспорта проверяют:

Документы, подтверждающие правоспособность - свидетельство о прохождении государственной регистрации, и свидетельство о постановке на налоговый учёт.
Выписку из Единого информационно-расчётного центра.
Реквизиты (банковский счёт, регистрационный номер, печать и подпись).

Как правило, если человек однажды занимался вопросами аренды, он сможет справиться с проверкой документов самостоятельно. Новичкам в этом деле лучше воспользоваться услугами специалиста в области недвижимости. Хотя услуги посредника придётся оплачивать дополнительно, это поможет избежать роковых ошибок и проблем.

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

06.02.19 61 176 29

И не подарить деньги мошенникам

В течение трех лет я помогала людям снимать квартиры и теперь знаю несколько тысяч историй аренды.

Мария Яковлева

оберегает людей от мошенников

Бывало так, что мои клиенты находили квартиру, договаривались о переезде, но вместо этого теряли деньги и оставались без жилья. Расскажу о шести самых распространенных схемах обмана нанимателей и объясню, какие проверять документы и на что обращать внимание.

Вариант мошенничества

Липовые квартиры от информационных агентств

На рынке недвижимости существуют агентства, которые продают только информацию, поэтому их называют информационными. Они предоставляют фальшивые данные о квартирах, берут комиссию с клиента и не гарантируют заселение.

На объявления от таких агентств часто попадаются люди, которые только приехали в чужой город и хотят быстро снять квартиру. Я заметила, что даже офисы таких агентств часто расположены недалеко от вокзалов и популярных хостелов.

Для этого потенциального нанимателя приглашают в приличный офис, чаще всего в центре города. Менеджеры хорошо подготовлены и производят впечатление профессионалов. Будущему нанимателю предоставляют лицензии и документы, показывают много поддельных наград, дипломов и грамот.

После знакомства предлагают подписать договор и заплатить комиссию. По этому договору агентство предоставляет адреса сдаваемых квартир и номера телефонов их собственников. Менеджер показывает фотографии завлекательных вариантов - шикарных квартир по заниженной цене.

Затем менеджер выдает информацию, предлагает созвониться с подставным собственником и без агента поехать на просмотр квартиры. Дальше вариантов развития событий несколько. Собственник говорит, что квартиру сдали, или не берет трубку, номер телефона оказывается неактивным, или выясняется, что квартира по такому адресу не сдается или не существует.

Если вернуться в агентство, менеджер предъявит информационный договор. В нем нет пункта о том, что информация должна быть актуальной, а агентство обязуется найти квартиру. Клиенту предоставили информацию - за ее качество агентство не отвечает. Может случиться, что офиса уже не будет, потому что информационные агентства в большинстве случаев - фирмы-однодневки.

Как себя обезопасить. Если вы поняли, что объявление на сайте размещено информационным агентством, не звоните туда, а пожалуйтесь в службу поддержки. Специалисты крупных сайтов знают, как распознать информагентства. Они дополнительно проверят пользователя и все его объявления и заблокируют, если найдут нарушения.

Если позвонили и поняли, что имеете дело с агентством, не приезжайте в офис. Потратите время, а квартиру не снимете. Если вы только на месте распознали информагентство, бегите оттуда. И не забывайте о базовых правилах:

Внимательно читайте договор и не платите деньги в офисе. В хороших агентствах вам сначала покажут квартиру, предложат проверить документы, подписать договор найма, акт приема-передачи и только потом попросят внести предоплату.
Дорогие квартиры и качественные услуги не могут стоить дешево. Информагентства заманивают людей именно дешевизной услуг: они ставят цены в 2-3 раза ниже, чем честные агенты.

Например, в Санкт-Петербурге самый востребованный тип квартир - однушки со среднего качества ремонтом у метро примерно за 20 тысяч рублей. Если найдете агента с 50% комиссией, заплатите за поиск 10 тысяч рублей. Информационные агентства ставят цену за свои услуги меньше - обычно 10-20% от арендной платы за месяц, то есть 2-4 тысячи рублей.

Вариант мошенничества

Черные риелторы и чужие квартиры

Человек имеет право сдавать только свою квартиру и подтверждает это свидетельством о регистрации права или выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающим документом, например договором купли-продажи. Чтобы сдать чужую квартиру, пусть даже близкого родственника, необходима нотариальная доверенность.

Мошенники играют на доверии людей. Они снимают квартиру, подделывают документы и сдают ее нескольким людям. Эта схема была широко распространена в 90-х годах из-за черных риелторов, но сейчас встречается уже реже.

Схема обмана. Сначала мошенник снимает квартиру и готовится к будущему обману. Он выбирает собственников, которые редко появляются в квартире: много работают, путешествуют или живут за границей. Затем «наймодатель» подделывает все документы, которые проверяют наниматели, - паспорт, свидетельство о регистрации права на квартиру и правоустанавливающий документ - и выставляет квартиру по заниженной цене. Так больше шансов быстро найти желающих.

Мошенник принимает звонки и назначает просмотры на разное время, чтобы наниматели не пересекались друг с другом. Каждому показывает поддельные документы, рассказывает о преимуществах квартиры и ведет себя как настоящий, добросовестный собственник. Наконец он подписывает несколько договоров найма, берет у каждого нанимателя арендную плату и пропадает.

Наниматель приходит в «свою» квартиру и видит толпу других людей. У всех есть липовый договор найма, и каждый уверен, что квартиру снял именно он. После споров и выяснений все понимают, что нарвались на мошенника. Возможно, все наниматели встретятся у дверей, потому что мошенник успеет сменить замки, чтобы никто не попал в квартиру. В любом случае прав на квартиру у них нет, так как договор найма был заключен с человеком, которому квартира не принадлежит.

Как себя обезопасить. Проверяйте документы медленно и вдумчиво. Если наймодатель вас торопит, не поддавайтесь: задавайте вопросы, читайте договор найма. Мошенник находится в стрессовой ситуации, поэтому будет торопить. Ему важно, чтобы потенциальный наниматель не заметил подделок и побыстрее отдал деньги: у него на очереди еще несколько таких же жертв.

Из документов проверьте свидетельство о регистрации права, если квартира куплена до 15 июля 2016 года, или выписку из ЕГРН, если после этой даты. Также следует посмотреть правоустанавливающие документы - чаще это договор купли-продажи или договор долевого участия в строительстве для новостроек - и паспорта всех собственников.

Как отличить субаренду от мошенничества

Субаренда - нормальная, законная практика в мире недвижимости. Наниматель снимает квартиру у наймодателя с правом субаренды. После чего сдает ее другим людям и заключает с ними договоры. Эта схема больше распространена на рынке посуточной аренды, меньше - при долгосрочной.

Отличить субаренду от мошенничества можно при помощи проверки документов. Посмотрите паспорт, правоустанавливающие документы и свидетельство о регистрации либо выписку из ЕГРН. Так вы поймете, кто собственник квартиры.

Если это субаренда, в договоре обязательно будет пункт, где прописано, что собственник не против сдачи его квартиры в субаренду. Это может выглядеть так: «Наймодатель не возражает против сдачи в субаренду Нанимателем жилого помещения по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 8а , кв. 80 , в срок с 01 января 2019 года по 08 января 2019 года».

Согласие собственника также оформляется в виде приложения, соглашения, письма или любого другого письменного документа и дополняет договор.

Вариант мошенничества

Аренда без согласия собственника квартиры

Если квартирой владеет несколько собственников, каждый из них должен дать свое согласие на сдачу квартиры. Их паспортные данные и согласие указывают в договоре найма.

Один собственник не может решить за остальных и сдать всю квартиру. Это противозаконно. Поэтому если такое произошло, то это либо невнимательность, либо заранее придуманная мошенническая схема.

Схема обмана. Квартира принадлежит, например, двум собственникам в равных долях. Договор заключает один из них - он вносит свои паспортные данные и ставит подпись. То есть наниматель получает его согласие на наем квартиры. Поскольку собственников двое, по закону согласие должны дать оба, даже если один из них решил сдать только свою долю.

Когда второй собственник узнает, что квартиру сдали без его согласия, он может обратиться в полицию и в суд и оспорить сделку. Договор найма признают недействительным, и съемщику придется искать другую квартиру.

Как себя обезопасить. Проверять правоустанавливающие документы: свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН. Если в свидетельстве или выписке вы видите несколько собственников, вписывайте в договор найма всех. Каждый из собственников должен присутствовать при подписании договора. У каждого проверьте паспорт, впишите данные в договор и обязательно проследите, чтобы все расписались в договоре.

Если не все собственники могут присутствовать на подписании договора, один из них - тот, с кем вы заключаете договор, - должен письменно подтвердить, что остальные собственники не против сделки. Это делают в виде пункта в договоре или приложения.

Такое согласие не обеспечивает полную безопасность. Бывали случаи, когда выяснялось, что другой собственник категорически против сдачи квартиры, и, несмотря на гарантии, договор признавали недействительным. Поэтому лучший вариант - договор найма со всеми собственниками или нотариальная доверенность от отсутствующих собственников на право подписания договора.

Можно договориться устно, если снимать квартиру у знакомых?

Нет, наем квартиры должен быть зафиксирован в договоре. Если вы действительно снимаете квартиру и платите за нее деньги, а не просто гостите некоторое время, подписывайте договор.

Отношения между родственниками могут испортиться, и без защиты договора вы рискуете остаться без денег и жилья.

Вариант мошенничества

Смена замков хозяином

У нанимателя появляются права на съемную квартиру, только когда он вместе с наймодателем подписал договор найма и акт приема-передачи. Если же они договорились на словах и собственник пообещал сдать квартиру, а наниматель отдал ему за это деньги, права на квартиру по-прежнему остаются у собственника. Он может делать в ней все что угодно, например менять замки на входной двери.

Схема обмана с заменой замков направлена в основном на доверчивых людей, которые не понимают важности договоров, расписок и прочих бумаг. В мире недвижимости работают только письменные договоренности.

Схема обмана. Чаще всего договор найма не заключается: наймодатель просто передает ключи и берет либо всю сумму аренды за месяц, либо задаток. Никаких расписок не дает. Затем он просит не заезжать в квартиру пару дней под предлогом того, что надо закончить мелкий ремонт или забрать вещи.

Когда наниматель приезжает в квартиру, ключ не подходит к замку. Эти несколько дней нужны были собственнику, чтобы заменить замки. Как-то подтвердить факт договоренностей с собственником обманутый наниматель не сможет, потому что нет договора найма и расписки о внесении задатка.

Как себя обезопасить. Всегда заключайте договор найма, составляйте акт приема-передачи и фиксируйте передачу денег. Если вы вносите задаток, требуйте с собственника расписку, хотя бы написанную от руки на простом листе бумаги.

Но будет лучше, если вы заранее распечатаете бланк и заполните его с собственником.

Когда передаете собственнику залог за квартиру, прописывайте это в приложении к договору о взаиморасчетах. Если собственник каждый месяц приходит к вам за деньгами, вносите новую запись в оба экземпляра договора. Если вы не видитесь с собственником и переводите ему деньги на карту, сохраняйте чеки.

Вариант мошенничества

Акции щедрости

Эту схему придумали для платежеспособных людей, которые считают свои деньги и хотят сэкономить. Если наниматель соглашается снять квартиру по заявленной цене - или, наоборот, не соглашается, - ему предлагают скидку, но просят заплатить за несколько месяцев вперед.

Схема обмана. Мошенники давят на жадность: аргументируют тем, что квартира обойдется намного дешевле. Например, жилье стоит 25 000 рублей в месяц, но если заплатить сразу за полгода вперед 120 000 рублей, то выйдет по 20 000 рублей в месяц. Это существенная экономия, поэтому многие наниматели соглашаются. Возможно, это честное предложение от собственника и никакого обмана не будет. Но бывает, что наймодатель выгоняет нанимателя из квартиры раньше срока или внезапно заменяет замки, а деньги оставляет себе.

Как себя обезопасить. Лучше вносить арендную плату только за один месяц вперед. Собственник может выгнать, сменить замки или продать квартиру, а наниматель - передумать и переехать в другое жилье. В таких случаях забрать деньги у собственника будет сложно.

Вариант мошенничества

Присвоение предоплаты

Предоплата на рынке недвижимости вносится как аванс, задаток или обеспечительный платеж. Но также предоплата - это одна из самых распространенных схем обмана. Ее вытягивают из нанимателей разными способами, а когда получают, перестают выходить на связь.

Различия между авансом, задатком и залогом

Задаток - это самый жесткий вид подстраховочных платежей. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток в двойном размере.

Залог, или обеспечительный платеж, - это сумма, которую наниматель передает наймодателю на случай нарушений. Если съемщик нарушил договор или причинил вред квартире, обеспечительный платеж идет в счет погашения ущерба.

Аванс - это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть аванс.

Схема обмана. Наниматель звонит по объявлению о сдаче квартиры. Ему говорят, что квартира свободна, и придумывают причину, по которой нужно перевести предоплату. Причины могут быть разные. Самых частых три:

Большой спрос. Чтобы квартиру не увели, просят отправить предоплату на карту собственника или риелтора, а после приехать и заключить договор.
Собственнику далеко ехать. Поэтому клиенту предлагают подтвердить намерение снять квартиру и перевести предоплату на карту.
Обязательная предоплата до заключения договора. Это условие собственника, иначе он квартиру не сдаст. Чаще так просят не всю сумму, а аванс, 2-5 тысяч рублей.

Как себя обезопасить. Не переводите предоплату. Платите деньги только после того, как посмотрите квартиру и подпишете договор найма и акт приема-передачи. Помните, что шикарные фото квартиры и низкая цена - это не подарок судьбы, а повод несколько раз проверить квартиру, собственника и договор.

Привет от жителя Перу

Это оригинальный вариант обмана с предоплатой, который начался на рынке автомобилей, а сейчас встречается на рынке аренды и продажи жилой недвижимости.

По сути, та же красивая квартира по заниженной цене и требование предоплаты. Только с собственником общаетесь по почте, поскольку он находится в другой стране.

Вам пишут примерно такое сообщение:

Добрый день!

Я объясню причину моей продажи квартиры по заниженной цене.

Я долгое время жил в России, но поскольку мои дети живут в Перу, я решил переехать. Я занимаюсь здесь бизнесом, но у меня осталась квартира в Москве и я хочу ее сдать.

Чтобы заключить договор, я должен прилететь в Москву. Но я готов ехать только к реальному клиенту, который серьезно настроен. Поэтому переведите мне задаток 10 000 рублей через систему быстрых денежных переводов «Моней Грамм» или систему «Контакт», чтобы подтвердить свои намерения.

Мне пришлите квитанцию об оплате, но закройте контрольный номер. Без него я не смогу получить перевод, можете уточнить это в банке. Так вы будете уверены в моей честности и скажите номер только после заключения договора.

Менять условия найма моей квартиры и ее цену я не намерен. Из-за этих условий я сдаю квартиру по низкой цене. Если не согласны - не тратьте мое время.

Мошенники могут быть из любой страны, но чаще - из Камеруна и Перу, поэтому сообщение будет написано с ошибками и немного коряво.

В банке подтвердят, что без контрольного номера получить деньги невозможно. Дальше вы пойдете, например, в «Вестерн-юнион» и отправите перевод. Сфотографируете квитанцию, закроете код и отправите мошеннику.

Он обвинит вас в том, что квитанция нарисована в графическом редакторе, и скинет ссылку на поддельный сайт системы денежных переводов. Там необходимо ввести все данные о переводе, в том числе контрольный номер. Появится итоговое окно, скриншот которого потребует мошенник. После этого он получит деньги и перестанет выходить на связь.

Не отвечайте на такое сообщение, а лучше сделайте скриншот и отправьте в службу поддержки сайта, где нашли объявление.

Какие документы проверить перед арендой

Проверить необходимо три документа: паспорт, свидетельство о регистрации права и/или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ - чаще всего договор купли-продажи.

Паспорт гражданина РФ. Необходимо убедиться в личности наймодателей. Для этого проверьте паспорта. Военный билет, водительское удостоверение и заграничный паспорт проверять не нужно, потому что их данных нет в других документах.

Данные паспорта должны быть точно такими же, как во всех других документах. То есть ФИО, серия, номер и все другие данные должны в точности совпадать. Это подтвердит, что в документах тот же человек, что в паспорте и перед вами. Проверка паспорта - это первый и самый важный этап.

Перед арендой квартиры проверьте, настоящий ли у продавца паспорт. Вот на что рекомендую обратить внимание:

Нет исправлений, наклеек, кривых шрифтов.
Есть все водяные знаки и оттиски, шрифты, как в вашем паспорте.
Серия паспорта совпадает с местом выдачи. Первые две цифры серии - это код города. Например, если паспорт выдан в Санкт-Петербурге, первые две цифры - 40, если в Москве - 45. Если серия начинается с 40, а выдан паспорт в Липецке, это подделка. Список с кодами городов можно посмотреть на сайте «Твой паспорт».
Состояние паспорта соответствует дате выдачи. Если паспорт новый на вид, но получен три года назад, это должно насторожить.

Также проверьте, менялись ли имя и фамилия собственника. Если да, попросите у продавца свидетельство из загса о заключении или расторжении брака либо о смене имени.

Правоустанавливающие документы показывают, кто и на каком основании владеет квартирой или ее частью и кто может ее сдавать.

Вид правоустанавливающего документа зависит от того, как квартира оказалась у собственника. Если приватизировал, правоустанавливающим документом будет договор передачи квартиры в собственность. Если купил - договор купли-продажи, а если получил в наследство - свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию.

Если квартира в новостройке, правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве. Вместе с ним необходимо проверить акт приемки-передачи квартиры, если дом уже сдан.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности на квартиру или ее часть. Свидетельства не будет в двух случаях:

Если собственник зарегистрировал право собственности на квартиру с 1991 по 1996 год. В этом случае необходимо проверить, сделана ли на правоустанавливающем документе, например на договоре купли-продажи, отметка о государственной регистрации права.
Если право собственности зарегистрировано после 15 июля 2016 года. С этой даты свидетельства о регистрации права отменили и заменили выпиской из ЕГРН.

Чтобы проверить свидетельство о праве собственности, сверьте документы-основания, которые в нем указаны, с реальными документами. Тип, номер и серия должны совпадать. Также проверьте адрес, этаж и площадь квартиры.

Заменяет свидетельство о регистрации права собственности. Она нужна, чтобы подтвердить собственность и список правоустанавливающих документов, а также проверить наличие других собственников. Сверьте данные из выписки - адрес, документы-основания - с правоустанавливающими документами. Все должно совпадать.

На что еще обратить внимание

Поведение собственника. Если он торопится, нервничает, грозится сдать квартиру другим, если вы прямо сейчас не примете решение, - насторожитесь. Оцените его адекватность визуально: посмотрите на него прежде всего как на человека. Вам видеться с ним каждый месяц, решать вопросы, возможно, просить помощи, поэтому снимайте квартиру у человека, который вам как минимум не противен.

Цена аренды квартиры. Не бывает идеальных вариантов по низкой цене. Отремонтированная и обставленная квартира в пяти минутах от метро не может стоить копейки. Всегда есть причина такой цены, и, возможно, это мошенничество.

Документы. Подделка документов - процедура дорогая. Поэтому часто мошенники используют эконом-вариант: подделывают документы сами или врут, почему их нет. Не снимайте квартиру, пока не увидите оригиналы документов.

Сколько денег платить

Сумму аренды платите только за один месяц. Если собственник предложит заплатить сразу за полгода вперед, отказывайтесь.

Залог - это сумма, которая успокаивает собственника на случай порчи его имущества. Например, если наниматель разобьет окно и решит съехать, собственник возьмет часть денег из залога, починит окно, а оставшуюся часть вернет. Полный возврат залога можно требовать с собственника, только если наниматель вернул квартиру в том же состоянии, что и снял.

Размер залога определяет собственник. Чаще всего встречаются три схемы внесения залога:

залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом;
залог, равный 100% арендной стоимости квартиры за месяц, двумя платежами, то есть разбитый на два месяца;
двойной залог, равный 200% арендной стоимости квартиры за месяц, одним платежом - в основном на объекты бизнес- и элит-класса.

То есть при заключении договора вы платите либо всю сумму залога, либо его часть по договоренности с собственником.

Запомнить, если собрались снимать жилье

Если вас просят перед показом квартиры приехать в офис и подписать договор - не соглашайтесь.
Проверяйте документы перед подписанием договора. Посмотрите паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ, например договор купли-продажи.
Всегда заключайте договор найма и подписывайте акт приема-передачи квартиры.
Вносите арендную плату только за один месяц вперед.
Платите деньги, только когда увидите квартиру и собственника вживую, проверите документы, подпишете договор найма и акт приема-передачи. И не забывайте указывать ежемесячные платежи в бланке взаиморасчетов.

Над материалом работали

Автор - Мария Яковлева, редактор - Елена Евстратова, выпускающий редактор - Марина Сафонова, фоторед - Максим Копосов, информационный дизайнер - Женя Софронов, иллюстратор - Антон Калашников, ответсек - Анна Лесных, корректор - Александр Салита, верстальщик - Евгения Изотова

Если у вас в собственности имеется неиспользуемая квартира или комната, то вы можете с ее помощью обеспечить себе пассивный доход. Многие арендаторы сдают свою недвижимость неофициально в целях уклонения от уплаты налогов. Однако такой способ обладает множеством недостатков. Гораздо лучше и безопаснее сдавать недвижимость в соответствии нормами действующего законодательства нашей страны.

Основные преимущества законной аренды жилья выглядят следующим образом.

Заключенный договор. Его наличие позволяет обезопасить себя от множества проблем и непредвиденных денежных расходов. Все понимают, что бывают разные арендаторы. Конечно, большинство из них честные и аккуратные, однако существуют и безответственные, и даже мошенники. Именно последняя категория может принести множество проблем. Имеющийся договор позволит избежать этого.
Отсутствие дополнительных расходов. В договоре прописывается пункт о порядке уплаты платежей по услугам ЖКХ, интернету и т.д. В этом случае, вы гарантируете себе отсутствие накопленных задолженностей.
Невозможность аферы. При официальной сдаче квартиры, в соглашение прописывается количество жильцов. Это гарантирует, что в вашей квартире не буду проживать другие лица.
Соблюдение законов. Согласно законодательству нашего государства, арендодатель обязан выплачивать налог с прибыли, полученный за сдачу квартиры. Официальная сдача жилплощади позволит избежать ответственности за нарушение этих законов.

Классификация договоров аренды

Договоры сдачи недвижимости в аренду делятся на два основных вида: соглашение найма или аренды. Первый тип используется исключительно для съема квартиры физическими лицами для проживания. Второй же заключается при предоставлении недвижимости во временное использование юридическим лицам.
В Гражданском кодексе Российской федерации четко прописаны все условия и требования заключения описанных выше соглашений. Подробная информация о договоре найма описывается в 35-ой главе, о договоре аренды – в 34-ой главе.

Для заключения договора найма квартиры нужно согласие всех собственников (если их несколько). Договор могут подписывать все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Обязательно проверьте арендодателя

Уникальные черты каждого типа

Как уже было сказано, договор аренды может быть заключен только лишь с физическими лицами. Основные его особенности выглядят следующим образом:

может быть заключен исключительно при сдаче во временное использование жилых помещений;
отсутствует лимит по максимальному и минимальному сроку действия;
арендодатель обладает правом его расторжения без обращения в суд.

Договор найма может быть заключен с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Его уникальные черты выглядят так:

процесс его заключения не обязательно регистрировать на государственном уровне;
максимальный срок действия соглашения найма не может превышать отметку в пять лет;
преждевременное расторжение арендодателем возможно только через обращение в суд.

Какие пункты в обязательном порядке должны присутствовать в договоре

Оба типа договоров, которые были описаны выше, обладают полноценной юридической силой. Следовательно, как и любой другой документ, они в обязательном порядке должны содержать определенные положения.

Размер ежемесячной стоимости аренды помещения.
Крайние сроки внесения платежей, вплоть до дня.
Разрешения на использования имущества, находящегося в квартире.
Информация о порядке уплаты расходов на услуги ЖКХ и т.д. Обязательно должны быть указаны сведения о том, кто будет платить упомянутые расходы.
Точное время и день каждого месяца, в который будет проходить проверка общего состояния квартиры.
Основные сведения о владельце жилплощади и факте ее приватизации.
Количество будущих жильцов.
Алгоритм возврата денежных средств в случае неуплаты ежемесячного платежа, досрочного расторжения и т.д.
Дополнительные параметры, которые не противоречат законодательству нашего государства (залог, ремонт за счет арендной платы и т.д.).

Помимо заключения договора сдачи недвижимости во временное использование, арендодатель также обязан составить акт приема-передачи личного имущества. Он должен включать в себя опись находящихся в квартире предметов мебели, техники и т.д.

Если арендатор снимает жилье через частного риелтора или агентство, он должен быть готов заплатить комиссию в 100% от стоимости аренды, реже — 50%. При аренде квартиры обязательна регистрация.

Документы, требуемые для заключения договора аренды

Представителям двух сторон необходимо предоставить документы для сдачи квартиры в аренду. Первый(арендодатель) обязан иметь при себе:

документ, подтверждающий право собственности на имущество;
выписку из лицевого счета, полученную в ЖЭКе, которая должна содержать информацию обо всех прописанных лицах в квартире;
в случае если жилплощадь находится в общей собственности, необходимо предоставлять нотариально-заверенное согласие других собственников на сдачу недвижимости в аренду;
в ситуациях, когда договор заключается не с собственником, а с его представителем, дополнительно потребуется документ, подтверждающий эти полномочия.

В свою очередь арендатор квартиры обязан предоставить:

паспорт;
документ, информирующий о месте регистрации;
оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность всех лиц, которые будут проживать в квартире.

Таким образом, вы уже знаете, какие документы проверять при аренде квартиры (сдачи квартиры в аренду). Это позволит обезопасить себя от множества форс-мажорных обстоятельств обстоятельств, уголовной ответственности за неуплату налогов, мошенников и т.д. Заключение договора найма или аренды – это залог успешной сделки между собственником и нанимателем.

Если у вас возникают вопросы по оформлению документов для аренды жилья, спросите у наших специалистов