Как заниматься арендой. Квартирный бизнес – стоит ли сдавать жилье посуточно. Можно ли заработать на субаренде

Сдача квартиры посуточно становится популярным бизнесом. А для лиц, посетивших в город с туристической целью или по рабочим делам, снимать такое жилье — очень выгодный вариант. Зачастую это выходит дешевле, чем номер в отеле, при лучшем качестве услуги. Выгода же для собственника – возможность заработать больше, нежели при долгосрочной аренде.

Однако вариант сдачи жилья на короткий срок имеет и отрицательные стороны, и в первую очередь они касаются арендодателя. Так стоит ли сдавать квартиру посуточно или лучше на длительный срок?

Общая информация

Требования к жилплощади

Рынок недвижимости внаем обширен, поэтому для успеха бизнеса ваша квартира должна отвечать определенным требованиям. Конечно, можно сдавать жилплощадь без ремонта и бытовой техники – некоторым достаточно кровати, душа и туалета. Но маленький холодильник должен быть. Все-таки большинство людей, выбрав квартиру, ожидают сервис. Что необходимо иметь в квартире, сдавая ее посуточно?

И главное – это чистота. Возможно, для кого-то она сыграет решающую роль в пользу выбора вашей квартиры.

Налогообложение

При сдаче квартиры в наем как физическое лицо, необходимо платить налог с получаемой прибыли. Ежегодно до 30 апреля (или до вечера первого рабочего дня, если 30 апреля выпадает на выходной) собственник должен сдать декларацию по форме 3 НДФЛ и заплатить 13% от полученного дохода в бюджет (30%, если срок постоянного пребывания на территории России менее 180 дней). Если собственник зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, ставка будет другой.

Индивидуальный предприниматель может выбрать следующие варианты налогообложения:

Общая система налогообложения. В отличие от физического лица, ИП в течение года вносит авансовые платежи (по требованию) и может уменьшить свой основной доход на профвычеты.
Упрощенная система налогообложения. Выбирается ставка 6% «доходы» или 15% «доходы минус расходы». Более того, индивидуальный предприниматель может свой доход сделать меньше на сумму уплаченных за себя страховых взносов в 100% объеме и в 50% объеме на сумму страховых взносов, оплаченных за сотрудника.
ИП на «патенте». В этом случае индивидуальный предприниматель платит 6% от предположительного дохода, установленного законом для данного вида деятельности.

Если уже открыто ИП или есть такая возможность, можете предварительно просчитать и выбрать наиболее выгодный вариант оплаты налогов государству.

Особенности договора для посуточной сдачи

Такой договор мало чем отличается от договора на квартиру, которую сдают на длительный срок. Типовой бланк можете скачать в интернете, по желанию изменив его: кто-то убирает ненужные на его взгляд пункты, кто-то дополняет. Но есть основные данные, которые в нем должны быть:

Предмет договора.
Ф. И. О. и паспортные данные сторон.
Стоимость аренды.
Срок аренды (с уточнением времени заезда и выселения).
Ответственность сторон.

Нужно сделать опись обстановки, чтобы не возникло спора в случае порчи имущества (при посуточной сдаче риск возрастает). Договор должен быть подписан с обеих сторон и составлен в двух экземплярах. Если сдаете жилье через агентство, эти хлопоты сотрудники возьмут на себя.

Уборка помещения

Сдавая квартиру на любой срок, в ней следует проводить генеральную уборку перед каждым новым постояльцем. Если сдаете жилье посуточно, делать это придется часто. Если между жильцами длительный промежуток времени, то влажная уборка необходима перед заселением новых постояльцев.

В сезон, если квартира находится в интересном с туристической точки зрения месте, жильцы могут часто меняться. В этом случае важно продумать время выселения одних жильцов и заселения других, чтобы остался зазор в пару часов для уборки. Нелишне прописать в договоре, что после себя квартиранты должны оставить чистую квартиру. Пол их заставлять пылесосить не нужно, а вот посуду помыть не помешает.

Плюсы сдачи посуточно

Потенциально большая прибыль в сравнении с длительной арендой. Особенно если квартира расположена в туристическо-привлекательной части города.
Если неожиданно понадобилось жилье (приехали погостить родственники), вы можете поселить их в квартире, никого специально не выселяя.
Если решили продать квартиру, постоянные жильцы вряд ли согласятся на регулярные визиты риэлтора с потенциальными покупателями. В случае с посуточной арендой найти время, чтобы показать жилплощадь, намного реальней.

Минусы и возможные риски

Риск попасть на мошенников, вероятность порчи имущества. Да и соседей будут волновать меняющиеся жильцы.
При посуточной аренде много времени придется тратить на уборку помещения, контролировать его состояние.
Если город непривлекателен для туристов и расположение квартиры неудобное, вряд ли можно рассчитывать на стабильный поток клиентов.

Как заработать на краткосрочной аренде

Чтобы заработать на посуточной аренде, нужно определиться, как именно хотите сдавать квартиру: самостоятельно или через риэлтора. Если решите воспользоваться услугами агентства, все хлопоты по поиску клиентов, демонстрации жилья, контролю заселения и выселения, составлению договора, взиманию оплаты будут полностью лежать на риэлторе. При этом ему нужно отдать часть дохода за работу. Если же не хотите делиться, всем этим заниматься придется самостоятельно. С чего же начать?

Примерный бизнес-план для посуточной аренды

Как выгоднее сдавать — посуточно или на длительный срок

Однозначно ответить на этот вопрос сложно. В курортном городе или в городе, привлекательном для туристов, выгоднее сдавать квартиру посуточно, особенно в центре. А как же дела обстоят в провинциях?

Средняя цена за квартиру в центре Челябинска 2000-3000 руб./сутки. Средняя цена за месяц 20 000 рублей. В случае с посуточной арендой, если хотя бы 10 дней в месяц квартира будет сдаваться, это уже больше, чем при сдачи жилья на длительный срок. За 15 дней собственник получит 30000 рублей, за 20 – 40000 рублей. Кажется — выгода очевидна. Однако, нет гарантии постоянного спроса, но зато есть возможная порча имущества из-за частой смены жильцов, дополнительные расходы на рекламу, налоги. При долгосрочной аренде доход более стабильный.

Но если повезло купить свободную квартиру в туристическо-привлекательном месте, на посуточной аренде можно хорошо заработать.

Мнения экспертов о таком бизнесе

Если послушать экспертов в вопросах недвижимости, можно понять, что мнения их кардинально отличаются.

Например, частный инвестор Георгий, вкладывающий средства в квартиры, считает, что сдача жилья посуточно – занятие неблагодарное, а прибыль – минимальная. Чтобы реально на этом зарабатывать, в распоряжении необходимо иметь несколько квартир в непосредственной близости друг от друга. Большую роль играет не только популярность района, но и самого города.

Риэлтор Юрий, напротив, считает такой вид бизнеса выгодным. Помимо сдачи собственной квартиры посуточно, он смог наладить отношения с соседями и сдавать также и их квартиры, заключив с ними договор субаренды. Все основные хлопоты он берет на себя, получая при этом неплохой процент от общего дохода. Такой заработок позволяет Юрию оплачивать ипотеку за свою квартиру и получать дополнительную выгоду.

Рантье Алиса, наоборот, считает, что брать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее посуточно не стоит. Возможно, прибыль будет больше, чем при длительной аренде, но это постоянный поиск клиентов, уборка, стирка и глажка белья, а разница на выходе может получиться минимальной.

Наиболее рентабельные формы сдачи посуточно

Существует несколько вариантов сдачи жилья:

Собственная квартира (доставшаяся в наследство, купленная за наличные деньги, подаренная и так далее).
Квартира, взятая в ипотеку.
Квартира, которую вы вправе сдавать по договору субаренды.

Самый выгодный вариант для арендодателя – это собственное жилье. Правда, сдача квартиры по договору субаренды на первых порах может оказаться рентабельнее. Это происходит, если собственная жилплощадь требует капитального ремонта. Однако, впоследствии, своя квартира начнет приносить прибыль, которую не придется ни с кем делить.

Если планируете взять квартиру в ипотеку и погашать ее за счет прибыли, полученной от сдачи, лучше выбрать долгосрочную аренду. Сдавая посуточно, можно получить и большую прибыль, но в случае аренды на длительный срок, доход будет стабильным.

Если выбрали вариант субаренды, информируйте собственника о своих планах. На первый взгляд может показаться, что мало владельцев квартир согласятся на такие условия. Но если грамотно оформить договор, сложностей в поиске не будет.

Как заработать на сдаче квартиры к Чемпионату мира по футболу 2018

Летом в одиннадцати городах нашей страны будет проходить мировой Чемпионат по футболу. И уже сейчас болельщики ищут отели, квартиры, комнаты. Если провести анализ предложений, можно увидеть, что жилье в Челябинске на сутки с 15 по 16 июня в среднем обойдется в 10000-20000 рублей.

Если же выбрать даты 18-19 марта, средний ценник составит 2500 руб. То есть разница почти в пять раз. Отсюда следует, что заработать на сдаче квартиры к Чемпионату мира можно хорошо. Опытные арендодатели советуют не завышать цены слишком сильно. Проанализировав подобные предложения , следует остановиться на среднем варианте.

Если нет отдельной жилплощади – не беда. Можете сдать комнату или койко-место, уехав на дачу в дни чемпионата. Во избежание порчи имущества, заранее отметьте этот момент в договоре и запросите залог, который вернете квартиросъемщику при выселении – это дисциплинирует. Нелишне и застраховать помещение, хотя это актуальнее для тех, кто занимается бизнесом на постоянной основе.

Объявление лучше подать заранее. Уже сейчас очень много предложений на «горячие» даты. Но если не знаете, в нужное время, расстраиваться не стоит – спрос на ночлег будет с первых и до последних дней чемпионата. И это именно тот случай, когда неважно расположение квартиры – люди успешно сдают жилье даже в пригороде.

В заключение можно сказать, что к сдаче квартиры посуточно, как и к другому бизнесу, нужно отнестись с большой ответственностью – оценить все риски перед принятием окончательного решения. Если все-таки решили сдавать квартиру посуточно, сделайте ремонт, купите нужные вещи, застрахуйте жилье, зарегистрируйте бизнес и дайте броскую рекламу. Готовьтесь к непростым временам, так как это дело будет отнимать много времени.

23.08.18 73 313 76

Опыт отельера

У меня есть свободная однокомнатная квартира в Санкт-Петербурге, и я сдаю ее в аренду.

Марина Сметанина

сдавала квартиру посуточно

Раньше я сдавала на долгий срок, а потом решила проверить, сколько заработаю, если буду сдавать на день или на неделю. Вот что из этого получилось.

Как я сдавала квартиру

Подготовка квартиры

Больше всего меня волновало, что квартира будет простаивать. Когда ее снимают на год или два, с клиентами проблем меньше: сдал и забыл. Но когда ее снимают на день или неделю, клиентов должно быть много. Когда один выезжает, другой уже должен стучаться в дверь. Поэтому я постаралась сделать свое предложение привлекательнее.

Исходные данные квартиры

Минусы	Плюсы
Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.	Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Ремонт простой, морально устарел.	Современная мебель.
Нет кофеварки - прежним жильцам она была не нужна.	Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Нет спального белья и полотенец - при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.	Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Квартира небольшая, 35 м².	Дом по индивидуальному проекту.
	Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.
	Зеленый район, не перегружен транспортом.

Плюсы:

Квартира рядом с метро. До центра на метро 20 минут.
Вокруг много супермаркетов и торговых центров.
Зеленый район, не перегружен транспортом.
Дом по индивидуальному проекту.
Современная мебель.
Есть плазма, вайфай, микроволновка, стиральная машина.
Красивый вид на город с балкона на 24 этаже.

Минусы:

Квартира не в центре, а в обычном спальном районе.
Ремонт простой, морально устарел.
Квартира небольшая, 35 м².
Нет спального белья и полотенец - при долгосрочной аренде жильцы пользуются своими.
Нет кофеварки - прежним жильцам она была не нужна.

Что я докупила

При долгосрочной аренде главное, чтобы в квартире была крупная техника и интернет. Остальное жильцы обычно покупают сами.

Люди, которые снимают квартиру на несколько дней, обычно в отпуске или командировке. В такие поездки редко берут с собой что-то для жизни - считается, что все это уже есть на месте. Поэтому первым делом я проверила, чтобы в квартире была вся техника, посуда, белье, полотенца, туалетные принадлежности. Пришлось докупить кофеварку и кое-что из посуды.

Стирать белье между заездами времени не будет, поэтому я купила сразу 4 комплекта хорошего постельного белья и полотенец. Заодно нашла красивое покрывало, чтобы в объявлении комната выглядела наряднее.

30 000 Р

я потратила на дополнительные покупки

Еще я купила расходные материалы на месяц вперед: чистящие и моющие средства, бумажные полотенца, мыло, туалетную бумагу, швабру и другие полезные мелочи для уборки.

Квартира не в центре города - этот минус никак не исправить. Зато она на 24 этаже, с балкона открывается чудесный вид. Я купила на балкон барные стулья и цветы - получился импровизированный лобби-бар с видом на город.

Площадь квартиры - 35 м², в комнате помещается большая двуспальная кровать. Этого хватит для пары, которая приехала посмотреть город на Неве, но если у них ребенок, то ей будет удобнее у моих конкурентов. Такой расклад меня не устраивал, поэтому я купила кресло-кровать и написала в объявлении, что у меня три спальных места.

Потом оказалось, что это удобно и небольшим компаниями туристов. За третьего гостя я просила всего 300 рублей в сутки, а делить расходы на троих выгоднее, чем на двоих.

На все покупки ушло примерно 30 000 Р .

width="1000" height="750" class=" outline-bordered" style="max-width: 1000px; height: auto" data-bordered="true"> Барные стулья я купила в «Максидоме» по 1500 Р за штуку, цветочки - в «Ленте» по 350 Р

Регистрация на сайтах

Объявления об аренде квартиры я разместила на «Букинге», «Эйр-би-эн-би» и нескольких менее известных сайтах. Всего получилось 6 сайтов по бронированию жилья.

Самые неудобные условия у «Букинга». Регистрация объявления заняла полторы недели, с каждой сделки площадка берет 15% комиссии, а потом на нее добавляет еще и 18% НДС , если вы не ИП . Кроме того, деньги «Букинг» платит только 15 числа месяца, следующего за датой выселения гостя. Это значит, что если гость приехал в конце апреля, а уехал первого мая, то деньги я получу только 15 июня - через 40 дней после заезда.

Для сравнения, «Эйр-би-эн-би» выплачивает деньги через 3 дня, его комиссия - всего 3%. Но со всеми неудобствами приходится мириться, потому что через «Букинг» приходит 80-90% клиентов.

На остальных сайтах объявления начинают показывать сразу после регистрации. Чтобы они вызывали больше доверия у потенциальных клиентов, можно зарабатывать значки вида «проверенное объявление» и «реальный хозяин» - на всех сайтах они разные. Для этого обычно просят подтвердить, что вы владелец квартиры.

На всех сайтах можно указать залог за сохранность имущества, который постояльцы платят при заселении. Я решила, что буду брать 2000 Р , и это себя оправдало: один раз я удержала из залога деньги за сломанный ключ, другой - оштрафовала за курение в квартире. Но почти всегда я возвращала деньги. Возможно, клиентов дисциплинировал сам факт залога, пусть сумма и небольшая. С другой стороны, мои основные конкуренты работают без залога.

2000 Р

я беру у клиентов в качестве залога

Где я разместила объявления

Сайт	Комиссия	Дополнительные условия
Букинг	15%	Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.
Суточно-ру	15%	Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.
Эйр-би-эн-би	3%	Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру - это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов.
Циан	0%	Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.
Квартирка	0%
Яндекс-недвижимость	0%	Можно продвигать объявление за деньги.

Букинг

Комиссия

Дополнительные условия

Можно самостоятельно увеличить комиссию в настройках, тогда сайт будет вас продвигать и рекомендовать в поиске.

Суточно-ру

Комиссия

Дополнительные условия

Комиссия остается в вашем виртуальном кошельке на сайте, за эти деньги можно продвигать объявление.

Эйр-би-эн-би

Комиссия

Дополнительные условия

Первые деньги могут заморозить, пока не убедятся, что вы не мошенник. А еще могут сами повысить цену за квартиру - это неудобно, когда жилье простаивает и хочется быстрее найти клиентов. Можно продвигать объявление за деньги.

Циан

Комиссия

Дополнительные условия

Если заплатить за размещение, объявление показывают выше других и выделяют цветом. Хотя бы раз в две недели объявление нужно поднимать, иначе его убирают из поиска.

Квартирка

Комиссия

Дополнительные условия

Можно продвигать объявление за деньги.

Яндекс-недвижимость

Комиссия

Дополнительные условия

Можно продвигать объявление за деньги.

Объявление об аренде

Когда я задумалась о посуточной сдаче квартиры, я посмотрела, сколько у меня будет конкурентов. Только «Букинг» показывает почти 7 тысяч объявлений вроде моего. Если смотреть только центр города, ощущение, что сдается вообще все жилье. В спальных районах дела чуть лучше, но сдавать там квартиру дешевле.

Я боялась, что клиентов на всех не хватит, а ко мне никто не придет - ведь у меня пока нет никакого рейтинга и отзывов. Поэтому в объявлении я постаралась указать все, что могло бы привлечь туристов.

Цену я решила для начала сильно не снижать - поставила на 100 рублей меньше, чем у конкурента через два квартала с его почти дизайнерским ремонтом, пятилетним стажем посуточной сдачи, рейтингом почти 10 звезд и 40 отзывами. Зато я на эти два квартала ближе к метро, у меня есть почти дизайнерский балкон на 24 этаже с видом на город!

Первый клиент пришел с «Букинга». Я еще не успела получить уведомление о брони жилья, как мне позвонил какой-то парень и сказал, что только что забронировал мою квартиру. Сделал он это из кафе напротив дома и через 5 минут был готов прийти.

Для меня это было неожиданно: тогда я еще не знала, как на практике выглядят мгновенные бронирования. Пришлось вернуться с полпути в спортзал и встречать гостя.

Рейтинги и отзывы

С первым клиентом мне повезло: спрос на квартиру сильно зависит от рейтинга и отзывов гостей. Сильно позже, когда у меня уже был стабильный рейтинг 9,8 из 10, одна пара вдруг поставила 5,8 без видимого повода и объяснений. Мой рейтинг сразу упал до 8,2 - клиентов какое-то время приходило меньше.

Постепенно рейтинг снова вырос, все вернулось в норму, но я поняла, что это не просто цифры. Поэтому я старалась, чтобы гости оставались довольны: у меня всегда чисто, а я остаюсь дружелюбной, даже если совсем не хочется.

Сезонность

На спрос сильно влияет время года. В Санкт-Петербурге сезон для посуточной сдачи квартир - лето, майские и новогодние праздники. Бывает, что спрос повышается и в другие праздники: 8 Марта, «Ночь музеев», День города, «Алые паруса». Но это всплески на пару дней, и то не всегда.

Все остальное время - это несезон. Чтобы квартира не простаивала, приходится выкручиваться: снижать цены, продвигать объявление, придумывать акции и скидки.

От сезона зависит и то, на какой срок снимают квартиру. В сезон люди приезжают надолго: часто снимают квартиры на 5, 10, а то и 20 дней. В несезон они чаще останавливаются на пару дней - посмотреть город, устроить романтическую встречу или по делам.

В итоге работать приходится больше, чем при долгосрочной аренде.

Обслуживание гостей

Когда я сдавала квартиру на долгий срок, это был пассивный доход: мне почти ничего не нужно было делать. Я звонила агенту и общалась с кандидатами, а потом просто время от времени проверяла, все ли в порядке.

При краткосрочной аренде я оказалась привязана к месту. Перед приездом гостей везде должно быть чисто, белье постирано и поглажено, вся техника должна работать. Сложнее всего в несезон, когда квартиру часто бронируют всего на сутки. Повезло, что спортзал, квартира и основное жилье у меня рядом.

С сохранностью квартиры все оказалось проще, чем я думала. Когда люди снимают квартиру надолго, в любом случае что-то ломается, пачкается, царапается. Даже самые аккуратные люди не относятся к съемной квартире так же бережно, как к своей. А те, кто снимает квартиру ненадолго, просто не успевают ничего сломать или разбить. Их главная цель - переночевать. Особенно это заметно по туристам, которые целыми днями гуляют где-то в городе.

3 раза

я сдала квартиру за сутки. Это мой рекорд

Если хочется снизить нагрузку, можно сделать так, чтобы гости снимали квартиру на более долгий срок - не придется каждый день менять белье, убирать и гладить. На всех сайтах можно указать минимальное количество ночей. Но в несезон брони на сутки - примерно 30% дохода.

У меня есть один любопытный рекорд: за одни сутки я сдала квартиру 3 раза. Следите за руками:

Мужчина забронировал и оплатил сутки через «Букинг», но потом не смог прийти. По правилам сайта, при отказе меньше, чем за сутки, деньги за бронь уходят арендодателю в качестве неустойки.
После разговора с мужчиной тем же утром мне позвонили постоянные клиенты, и я сдала квартиру им. Днем они уже уехали.
Вечером заехали другие гости, которые забронировали квартиру днем.

Конечно, это много мороки. Но и немало денег. Другое дело, что такое было только раз - обычно больше одного клиента в сутки не бывает.

Доходы

При долгосрочной аренде я получала 21 000 Р в месяц, коммунальные услуги оплачивали жильцы - это экономило еще 4500 Р . Сдавать квартиру посуточно я начала в марте, в несезон. В первый месяц за вычетом комиссий сайтов я заработала 21 300 Р . Но коммунальные услуги теперь я оплачивала сама, поэтому в итоге осталась в минусе на 4000 Р .

Потом дела пошли лучше, в несезон я зарабатывала от 20 до 40 тысяч в месяц. Спрос сильно зависел от рекламы и скидок. Например, если сделать скидку на 30-50%, клиенты найдутся всегда. Но и работать придется почти ежедневно.

Кроме того, цена оказалась своего рода фильтром адекватности. Те, кто платил сильно ниже обычного, часто устраивали мне проблемы: например, отказывались выезжать, потому что не выспались, или пытались заехать без залога. После нескольких подобных ситуаций я перестала опускать цены.

50 000 Р

я зарабатываю в месяц летом и в праздники

В сезон дела пошли еще лучше: летом и в праздники получалось зарабатывать 50-60 тысяч в месяц. В этот период забываешь, что такое реклама.

Основные расходы - это постельное белье и полотенца. Их приходится часто стирать и гладить, поэтому они быстро приходят в негодность. Примерный срок службы хорошего белья - 8 месяцев. Если добавить сюда расходы на чистящие и моющие средства и туалетные принадлежности, получается примерно 10-15 тысяч в год. При долгосрочной аренде все эти покупки - на совести арендаторов.

Что в итоге

Сдавать квартиру посуточно выгоднее, чем на долгий срок, особенно летом и в праздники. Но при этом приходится много работать.

Совмещать этот бизнес с работой на полную ставку у меня бы не получилось, поэтому пока я решила в сезон сдавать квартиру посуточно, а в несезон - на долгий срок. Из-за коммунальных платежей это получается даже выгоднее, чем круглый год сдавать квартиру посуточно.

Постоянных клиентов я потеряю, но если сдавать квартиру только в сезон, то клиентов и так хватит. А рейтинг и отзывы никуда не денутся: объявления можно просто поставить на паузу, а потом снова открыть. На одних площадках это можно сделать самому, на других приходится дозваниваться до поддержки.

В «Букинге» можно закрыть бронирование на неопределенный срок, но объявление продолжают показывать в поиске и на карте. Чтобы объявление убрали из поиска, нужно им позвонить. А в «Циане» объявление нужно поднимать каждые две недели, иначе оно становится неактивным. В несезон можно просто этого не делать.

Оптимальным вариантом для начала бизнеса без вложений станет посуточная квартира жилплощади. О том, как правильно это сделать расскажем в статье.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Концепция бизнеса

Так как эта сфера давно не нова и достаточно хорошо исследована, можно сказать, что популярностью пользуются либо однокомнатные апартаменты, которые снимают для того, чтобы просто переночевать, либо же трех-четырех комнатные, в которых селятся гости города или студенты.

С точки зрения прибыльности, одна комната – это идеальный вариант. Владелец экономит на ремонте, оплате коммунальных услуг, и уборке, при этом получая те же деньги, которые имел бы с большей квартиры. Это обусловлено тем, что стоимость жилья в основном рассчитывается не за одного человека, а за жилплощадь в целом.

Лучше всего сдавать квартиры около вокзалов, больниц, и учебных заведений. Из-за того, что жилье может на некоторое время оставаться без присмотра, лучше отдать предпочтение третьему и выше этажу. Это немного снизит риск взломов и поджогов.

Первоначальные расходы

Даже если в вашем распоряжении имеется несколько принадлежащих лично вам квартир, расходов не избежать. И от того, насколько четко будет разработана реклама и продуманы все условия, зависит скорость окупаемости объектов.

Пункты, без оплаты которых просто не обойтись:

Оплата коммунальных платежей. Эта статья расходов полностью лежит на владельцах недвижимости, даже если постояльцы провели целый месяц в нанимаемой квартире.
Оплата услуг клининговых компаний или уборщиков. Разумеется, эти обязанности можно выполнять и самостоятельно, но имея несколько квартир, делать это будет непросто. И если учесть то, что квартира может менять постояльцев каждые сутки, а убрать нужно после каждого, владельцам квартир придется посвятить свое время беготне по объектам и уборке.
Реклама. Благо в интернете существует множество бесплатных досок объявлений, которые позволят донести информацию о предоставляемых вами услугах к потенциальным клиентам. Но «акулы» данного сегмента рынка знают, что этого мало, поэтому идут на хитрости, такие как, договор с таксистами, или расстановку промоутеров. Суть такой рекламы в том, что человек, который только что вышел из автобуса или поезда, чаще всего направляется либо к такси, ибо же к людям, которые предлагают жилье сразу же около вокзалов. Водитель такси может, как бы невзначай порекомендовать гостям хорошее жилье, и получить за это свой заслуженный процент. Стандартная расценка – 100 рублей за одну занятую квартиру.
Не стоит забывать о форс-мажорных обстоятельствах , которые обычно требуют значительных растрат. Сюда можно отнести поломку техники, затраты на ремонт, «потоп» со стороны соседей, нашествие тараканов и т.д.
Если вы сдаете не свою квартиру , а арендованную, то расходы будут намного большими.
Оплата услуг риэлторов.
Ремонт , подготовка жилья к эксплуатации.

Следует всегда помнить о том, что неприятности проще (и дешевле) предупредить, чем бороться с ними по факту. Если вы знаете о том, что соседи сдаваемого объекта имеют неисправную сантехнику или являются «проблемными», позаботьтесь об этом заранее. После первого же потопа от соседей сверху, заставьте их через суд устранить неполадки именно в их квартире, таким образом, избавив себя от очага опасности.

Регистрация ИП

Раз мы уже определили, что сдача квартир в аренду – это бизнес, причем, при правильном подходе, весьма прибыльный, то и оформить его нужно в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Следует отметить, что лицо, которое сдает свое или арендованное по договору социального найма (пп.2 п.1 ст.67 ЖК РФ) жилье, имеет права совершать свою деятельность без . Но тем, кто имеет более пяти сдаваемых объектов, лучше перестраховаться и легализировать свою деятельность.

На данный момент в судебной практике не зарегистрировано случаев наказания лиц, сдававших жилье без статуса предпринимателя. Все дело в том, что сам факт предпринимательской деятельности в таком случае сложно доказать, ведь по сути – это ваша собственность и вы можете распоряжаться ее как угодно.

Но и в регистрации ИП есть ряд явных преимуществ:

Любые претензии к арендующим можно решить, если все дела были оформлены должным образом.
Доказать факт проживания лица (лиц) и нанесения ущерба имуществу с целью возмещения урона можно только имея на руках договор об аренде.

Арендная плата за квартиру (при субаренде)

Субаренда – это процесс повторной сдачи недвижимости от первичного арендатора ко вторичному. Для оформления субаренды составляется документ, который имеет формат договора аренды и не может иметь сроков действия больших, нежели первоначальный документ о найме жилплощади.

Лицам, которые планируют сдавать арендованную недвижимость в субаренду, необходимо знать о том, что в случае нарушений условий договора субарендатором, отвечать перед владельцем придется все же первичному арендатору .

Это же касается неоплаты коммунальных услуг, несоблюдения правил пользования вверенным объектом, и порчи имущества.

Из-за этого обстоятельства юридически неграмотные субарендаторы решают, что они не несут никакой ответственности и могут с легкостью нарушать все условия договора. К сожалению, для них, и к радости для арендодателя, это не так. Субарендатор несет ответственность перед лицом, с которым он имеет письменную договоренность.

Если вы решили взять жилье в субаренду, внимательно читайте условия договора, и помните, что пункт о возможном увеличении оплаты вполне обоснован – если владелец повысит расценки для арендатора, тот, в свою очередь, должен будет повысить их и для вас.

Оплата услуг риэлтора

Но если вы все же решили построить удачный бизнес в сфере аренды жилья – то без услуг риелторов не обойтись. Такие компании позволят собственнику или арендатору находить жилплощадь. Итог – отсутствие простоя и постоянный доход.

Главное обращаться в проверенные компании, которым сможете доверять не только вы, но и люди, которые находятся в поиске жилья.

Благоустройство жилья

Несомненно, можно сдавать и апартаменты с советском стиле, но не стоит забывать о том, что слухи расходятся быстро. Даже если несколько человек по незнанию или по неимению насущной альтернативы остановятся в таких условиях, то уже через несколько недель даже риэлторы не согласятся с вами сотрудничать.

Вложиться в благоустройство нужно. Если у вас нет средств на капитальный евроремонт, позаботьтесь для начала об исправности сантехники, наличии горячей воды, хороших спальных мест, стиральной машины, и холодильника.

Для многих клиентов, важен не столько стиль и декор, как функциональность и чистота жилья. Поэтому, даже если обои в квартире не самые новые, никакой плесени и оторванных краев быть попросту не должно!

Постоянные расходы

Из всего вышеуказанного списка расходов можно выделить те, которые являются постоянными, и от которых никуда не деться, если вы нацелены на хороший результат:

налоги (если вы все же оформили ИП);
аренда (если квартира не ваша);
реклама (может быть и бесплатной);
уборка и стирка;
коммунальные услуги;

Доходы

Размер доходов и скорость окупаемости проекта напрямую зависят от:

исходного состояния жилплощади;
качества и количества рекламы;
работы риэлторов;
вашего отношения к клиентам;
района нахождения жилья;

Обычно, посуточной арендой с полной загруженностью можно окупить расходы менее чем за полгода, при условии отсутствия расходов на капитальный ремонт.

Как искать клиентов?

Самые продуктивные пути поиска клиентов это:

Объявления на интернет-площадках.
Расстановка промоутеров на вокзалах и договоренность с таксистами.

Таким образом, клиенты сами находят вас. Работа в интернете (создание сообществ в социальных сетях, постоянное обновление объявлении) намного облегчает процесс поиска квартиры.

Сдача квартиры, купленной в ипотеку

То, что кто-то приобрел квартиру на заемные средства, не делает его неполноценным собственником. Поэтому, жилье, взятое в ипотеку можно сдавать точно так же, как и купленное за наличные.

Все пункты, касающиеся распоряжения жильем, прописаны в «Законе об ипотеке». Теоретически, банк может запретить такую деятельность, но делать этого не станет. Глупо со стороны банковской системе перекрывать лицу, оформившему ипотеку, дополнительный источник дохода, который увеличивает шансы на своевременное и полное погашение долга.

Риски, подводные камни

Главная опасность такого бизнеса – сохранность квартиры. Но ее можно минимизировать оформлением ИП и составлением договора аренды между постояльцами и владельцами (арендаторами, субарендаторами).

Всегда требуйте паспорта у лиц, которых заселяете даже на сутки. И помните, имея на руках простую копию паспорта без договора, вы не имеете права на любого рода претензии. Безопасность или экономия – выбор за вами.

Преимущества и недостатки бизнеса

Как и в любом деле, сдача личной или арендованной квартиры посуточно, имеет свои преимущества и недостатки.

К первым можно отнести:

Быструю окупаемость.
Практически постоянный контроль состояния жилплощади.
Высокая востребованность.
Необязательное оформление ИП.
Небольшие вложения (при условии хорошего исходного состояния квартиры).

К недостаткам, пожалуй, можно отнести только риски, которые появляются в случае сдачи квартиры без соответствующих документов.

Посуточная сдача квартир всё больше набирает популярность среди арендодателей. Связано это с повышенной доходностью по сравнению со сдачей жилья на длительный срок. Услуга пользуется популярностью у командировочных, студентов-заочников, туристов, пар с детьми , для которых отель может оказаться не по карману, а хостел неприемлем по ряду причин.

Рассмотрим детали этого бизнеса по порядку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Варианты недвижимости для сдачи

Наиболее распространённый вариант – сдача свободного жилья. Например, после родственников остаётся свободная жилплощадь. Если продавать её нет ни желания, ни возможности — организовать свой бизнес и выгодно посуточно, не самая плохая идея.

Выгодным вложением свободного капитала будет покупка отдельной квартиры, специально с целью дальнейшей сдачи. Очевидный плюс – недвижимость всегда растёт в цене. Кроме того, помимо страховки собственных средств, вы получаете стабильный и немалый доход.

Если вы хотите узнать как правильно торговаться при покупке квартиры, то вам будет полезна .

Субаренда – повторная сдача недвижимости арендодателя . К примеру, если арендатор снимает двухкомнатную квартиру, одну комнату он может сдавать другим людям посуточно, тем самым экономя, а в некоторых случаях полностью окупая затраченные на съём средства. Стоит отметить, что это необходимо обговаривать с хозяином жилья заранее и во всех подробностях.

Люди, имеющие в собственности такой актив, как недвижимость, часто задумываются о том, что лучше, сдавать или продавать квартиру, как организовать аренду как бизнес ? Однозначный ответ на этот вопрос дать сложно: многое зависит от ситуации на рынке, региона, спроса, состояния и типа жилья.

К примеру, в сложные для рынка недвижимости времена (2014-2015 годы) в столичном регионе предложение практически в два раза превышало спрос. Поэтому многим владельцам приходилось снижать цены на аренду или продавать жилье, которое пустовало без квартирантов. Чтобы оценить все «за» и «против» продажи или аренды недвижимости, приведем небольшой расчет с 1-комнатной квартирой:

Стоимость квартиры – 2 млн. руб.
Цена за арендную плату в месяц – 15 тыс. руб. без учета коммунальных услуг.
Годовой доход – 180 000 руб.

Посчитаем расходы, которые ждут собственника, сдающего квартиру:

Уплата налога (13% для физлиц) – 23 400 руб. от годовой прибыли.
Расходы на косметический ремонт – 15 000 руб.
Страховка (0,4% от стоимости квартиры) – 8000 руб.

Общий доход в год за вычетом расходов составит 133 600 руб. Исходя из стоимости квартиры 2 млн. руб. доходность бизнеса составит в год 6,68%

Более детально об аренде квартиры мы рассказывали .

Что выгоднее?

Средняя ставка по вкладам в российских банках составляет 7- 8,5%. Возьмем для примера Тинькоффбанк, который предлагает ставку 8% годовых. Положив на депозитный счет 2 млн. руб., годовой доход составит 8,84% от стоимости вклада.

Стоит ли сдавать квартиру? Исходя из примерных расчетов, можно сделать вывод, что продать квартиру выгоднее, чем сдавать ее . Однако при сдаче жилья в аренду собственник всегда будет уверен, что в случае непредвиденных ситуаций он сможет рассчитывать на переезд в собственное жилье.

Плюсы и минусы

Рассмотрим преимущества и недостатки бизнеса на аренде недвижимости.

Плюсы:

стабильный доход от аренды;
сдача в аренду не требует оформления ИП;
возможность получать пассивную прибыль, заключив договор с риэлтором (сколько стоят его услуги можно узнать );
высокий спрос на аренду;
минимум стартового капитала.

Минусы:

если заниматься арендой самостоятельно, то потребуется жертвовать личным временем на составление договоров, показы, поиски клиентов;
наибольшую выгоду арендный бизнес приносит только собственникам нескольких жилых помещений;
для легальной сдачи жилья потребуется платить налоги как физлицо или ИП;
есть риск нарваться на мошенников, в результате потерять имущество в квартире или права на собственность (о том, как себя обезопасить, мы рассказывали );
чтобы создать стабильный доход, потребуется вкладываться в рекламу;
возможны расходы, связанные с ремонтом и покупкой всего необходимого для комфортного проживания квартирантов.

Стоит ли этим заниматься?

Прибыль, получаемая от сдачи недвижимости в аренду, может оказаться хорошей прибавкой к зарплате или же стать отдельным доходом, позволяющим обеспечить безбедное существование. Вы можете сдавать жилье и не работать. При этом вы получите достаточную прибыль. Открывать бизнес стоит по двум причинам:

Это одна из ниш, где не требуется крупных вложений, знаний и опыта.
В этой сфере наблюдается практически постоянный высокий спрос.

Как заработать?

Как на этом заработать? Выгодно это или нет? Что для начала потребуется для организации доходного бизнеса на аренде:

С чего начать? Чтобы бизнес на аренде приносил доходы, а не расходы, следует:

застраховать квартиру;
правильно составить так, чтобы уйти в убыток из-за недобросовестности жильцов;
наладить поток клиентов (квартира не должна простаивать без нанимателей неделями, так как это потеря ваших денег).

Как получить больше прибыли?

Поставить завышенную цену на аренду – вариант провальный. Стоимость предоставляемых услуг должна соответствовать качеству. Чтобы как можно дороже и выгодней сдать жилье, необходимо воспользоваться несколькими способами:

Сделать ремонт. Не обязательно дорогой. Главное, создать уют и комфорт. Если квартира со старым ремонтом, то обязательно следует провести косметические работы: поклеить обои, сменить сантехнику, повесить новые шторы и пр.
Обустроить квартиру всем необходимым для проживания: мебель, интернет, посуда, бытовая техника. Это позволит значительно повысить стоимость арендной платы.
Что выгоднее сдавать в аренду? Если речь идет о многокомнатной квартире, то можно сдавать ее по 1 комнате на одного жильца (о том, как сдать комнату, можно узнать ).
Выгодно ли посуточно сдавать жилплощадь? Такой вид аренды позволит получить в два раза больше прибыли.

Является ли предпринимательской деятельностью?

Квартира – это собственность человека, которой, согласно ст. 209 ГК РФ , он вправе распоряжаться по своему усмотрению, в том числе, и сдавать в наем.

Предпринимательской деятельностью являются действия, направленные на получение систематического дохода, получаемого от продажи товаров, оказания услуг и пр. лицом, зарегистрированным в качестве ИП. О том, является ли сдача недвижимости аренду бизнесом, разъясняет письмо Министерства по налогам и сборам № 04-3-01/398 от 06.07.2004 .

В документе говорится, что хоть арендодатель и получает доход в виде платы за проживание, он не осуществляет никакой экономической деятельности. Тем не менее нередки случаи, когда налоговики и суды признают эту деятельность предпринимательской. Вывод следующий: если собственник рассматривает свои действия как предпринимательскую деятельность, то он может оформить ИП. Если нет, то имеет право оставаться в прежнем статусе и платить налоги как физлицо.

СПРАВКА: Несмотря на то, что заниматься арендой можно как физическое лицо, платить налоги все же обязательно. Доходы от аренды имущества подлежат налогообложению (208 ст. НК РФ).

Что пользуется наибольшим спросом?

Какое жилье, по мнению экспертов по недвижимости пользуется наибольшим спросом? Новостройка или вторичный рынок? Разницы в цене в данном случае нет. Однако если для заселения нанимателей в новостройку потребуется делать ремонт и покупать мебель, то квартира вторичного рынка практически никогда не требует больших затрат. Это следует учитывать тем, кто собирается покупать недвижимость с целью сдачи ее в .

Какой оптимальный размер недвижимости сдачи? Оптимальная площадь – от 30 до 40 кв. м. Как правило, это однушки или квартиры-студии. Наиболее востребованы 1-2-комнатное жилье. Квартиры с 3 и более комнатами сдать одному нанимателю будет сложнее. Гораздо проще в данном случае искать на каждую комнату отдельного жильца (о том, как составить договор на аренду комнаты, можно узнать ).

Требования к жилому помещению для сдачи в аренду:

Можно ли заработать на посуточной аренде? Сдача жилья посуточно имеет ряд преимуществ и недостатков. С одной стороны, такой вариант принесет больше дохода. С другой стороны, посуточная аренда требует большого количества времени, опыта и расходов. Рассмотрим данный вариант с точки зрения выгоды для собственника.

Краткосрочная аренда значительно прибыльнее долгосрочного найма. Чтобы убедиться в этом, рассчитаем примерную прибыль, полученную за месяц на посуточной аренде и сравним ее с доходом от :

Арендная плата за квартиру при долгосрочной аренде – 30 тыс. руб.
на сутки в том же районе города стоит в среднем 2 тыс. за сутки.
Если при долгосрочной аренде жилье принесет хозяину только 30 тыс. руб. в месяц, то при посуточном найме, с условием, что весь месяц в квартире будут проживать люди, собственник получит 60 тыс. руб.

С чего начать?

Для начала нужно подготовить жилье к заселению: провести уборку, необходимый ремонт, докупить вещи, улучшающие проживание. Далее следует подумать о рекламе и найти площадки, на которых в дальнейшем размещать объявления об аренде. Затем потребуется составить хорошее объявление, в котором указать все преимущества своей жилплощади.

В больших городах посуточная аренда очень востребована, поэтому нужно быть готовым к тому, что телефон будет разрываться от звонков потенциальных нанимателей.

Как составить план?

Чтобы сделать бизнес план нужно определить стоимость посуточного проживания. Для этого нужно ознакомиться с предложениями конкурентов. В бизнес плане сдачи квартиры не стоит намного завышать или занижать цены, так как это может насторожить потенциальных нанимателей или вовсе лишить прибыли.

реклама;
оплата ЖКХ (при посуточной аренде размер коммуналки будет выше);
траты на уборку (моющие средства, стиральный порошок и пр.);
траты на бытовые нужды для нанимателей (туалетная бумага, посуда, фен и пр.);
налоги (для физлиц – 13%, для ИП – от 6%).

Как заработать на сдаче квартир посуточно? Бизнес на аренде может быть достаточно эффективным. Эффективность посуточной аренды во многом зависит от заполняемости объекта. Средняя заполняемость не должна быть менее 80%. Это значит, квартира не должна пустовать более недели без жильцов. При таком показателе собственник полностью окупит расходы и получит нормальный доход.

ВАЖНО: Чтобы организовать прибыльный бизнес на посуточной аренде, одной квартиры будет недостаточно. Осознавая это, многие собственники помимо своей недвижимости, сдают жилье других владельцев в субаренду. Для получения хорошего дохода желательно иметь не менее 5 квартир, сдающихся посуточно.

Допускает использование жилого помещения для осуществления предпринимательской и профессиональной деятельности при следующих условиях:

права и интересы жителей дома не нарушаются;
профессиональную деятельность ведет лицо на основании имеющегося или документа о праве собственности на помещение.

Стоит ли открывать такой бизнес? Арендный бизнес или сдача квартиры как бизнес требует в большинстве случаев минимальных затрат, но много времени и некоторых юридических знаний. Однако дело в итоге может проносить высокие доходы, если подойти к нему с умом и ответственностью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .