Как правильно заключать договор аренды. FAQ: Как правильно заключить договор аренды помещения? Что должно быть отражено

В соответствии с законодательством РФ заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основываясь на закон, по данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору некое имущество за определенную договором плату во временное владение и (или) временное пользование.

Договор аренды подлежит заключению на различных условиях, а основными моментами являются:

в договоре обязательно должны быть прописаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, подлежащее передаче во временное владение и (или) пользование арендатору в качестве объекта аренды. Это одно из существенных условий договора аренды;
срок договора аренды также является существенным условием. В том случае, если срок аренды объектов недвижимого имущества будет более года, договор аренды подлежит государственной регистрации;
если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, договор оформляется в письменной форме;
если в договоре аренды имущества предусмотрен переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), то необходимо его заключать по форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

До заключения договора аренды все его условия и нюансы должны быть тщательно изучены. Особого внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Чтобы он был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно предусмотреть в тексте следующие пункты:

преамбула, в которой приводится полное наименование участвующих в заключении сторон договора;
предмет договора. Необходимо четко и подробно описать какое имущество подлежит передачи в аренду, его основные характеристики;
арендная ставка - обязательно необходимо указать стоимость аренды, сроки и порядок внесения ежемесячных платежей;
срок аренды;
права, обязанности и ответственность сторон;
условия, а также предусмотренный порядок расторжения договора аренды.

В случае, если арендуется часть недвижимого имущества, то к представляемому на госрегистрацию прав договору аренды части здания, сооружения, помещения должен прилагаться кадастровый паспорт объекта с указанием размера арендуемой площади. Но если право собственности на предмет договора аренды зарегистрировано в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ за арендодателем, и в договоре аренды имеется полное описание передаваемого в аренду имущества, которое позволяет его идентифицировать, то предоставлять кадастровый паспорт нет необходимости. Несоблюдение формы договора аренды влечет за собой недействительность данного договора.

Когда арендодатель может отказать арендатору

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ у бывшего арендатора предусмотрено преимущество перед другими заинтересованными лицами - право на заключение договора аренды на новый срок. Для этого арендатору необходимо в письменном виде уведомить арендодателя о намерении продлить договор аренды.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года, со дня истечения договора, заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения понесенных убытков, причиненных данным отказом возобновить с ним договор аренды, либо только компенсации таких убытков.

При заключении договора аренды возможно предусмотреть заранее, что нормы ст. 621 ГК РФ (преимущественное право арендатора на новый срок) не подлежат применению.

Обратите внимание!

Преимущественным правом на заключение договора на новый срок может воспользоваться только добросовестный арендатор.

Арендатор не будет признан добросовестным в том случае, если он допускал нарушения существенных условий заключенного договора. К таким нарушениям можно отнести следующие условия:

несвоевременная уплата арендных ставок (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03.08 за № Ф09-1986/08-С6);
производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия на данные виды работ арендодателя;
нецелевое использование переданного в аренду имущества (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 № 10АП-404/2009);
несвоевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о своем намерении расторгнуть договор аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.11 за № А40-114793/2010);
иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных в заключенном договоре.

Арендодатель в любом случае может отказать арендатору в заключении договора на новый срок, беря на себя риски возникновения правовых последствий такого отказа. То есть, никто не вправе понудить и обязать арендодателя заключить договор с арендатором на новый срок. В соответствии со ст. 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Ст. 621 ГК РФ не установлена обязанность арендодателя заключать с арендатором договор аренды на новый срок (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.04 за № А56-1450/04).

Если у вас возникла проблема, связанная с арендой недвижимого имущества, либо необходима помощь в составлении договора, то лучше довериться грамотному юристу. Но, к примеру, в городе Москве стоимость юридических консультаций будет составлять суммы в несколько раз выше, чем за его пределами. Наряду с личным представительством рядом преимуществ обладает дистанционное консультирование.

Для того, чтоб избежать рисков, связанных с юридически неверным оформлением договора аренды, обратитесь за помощью к нашим специалистам. Квалифицированный юристы со всех регионов страны своевременно ответят на поступившие вопросы, проанализируют вашу ситуацию и подберут необходимую стратегию дальнейших действий.

Вообще, ГК РФ не классифицирует договора аренды по типам арендуемых помещений.

То есть, руководствоваться следует единым разделом "Аренда".

Первоначальным документом, свидетельствующим о начале правоотношений между арендатором и арендодателем, является договор.

В данной статье мы поговорим о том, как заключить договор аренды нежилого помещения правильно, а также как учесть все возможные нюансы.

Что важно в соглашении об аренде

Шапка договора - это сведения о месте, а также дате совершения рассматриваемого договора.

Как и любой другой договор, данное соглашение начинается со сведений об участвующих в них сторонах. В качестве сторон в этом соглашении могут выступать как юридические, так и физические лица. Важно для любого такого участника подробно раскрыть данные. Для юридического лица указываются реквизиты и подробное наименование. Физическим же лицам положено раскрытие в документе своих паспортных данных, а также контактов и адресов.

Предметом соглашения является арендуемое помещение. О нем нужно раскрыть все сведения подробно.

К важной, в этом случае, относится следующая информация:

Местоположение объекта. Раскрытию подлежит точный адрес, а также расположение, если арендуется только часть какого-либо здания.
Размеры объекта. От этого может напрямую зависеть размер платы. Сведения должны быть максимально достоверными.
Материал, использованный для изготовления. Максимально подробно раскрывается, из чего сделано помещение: полы, перекрытия, стены и т.д. Материал, использованный для изготовления окон и дверей, а также качество и вид внутренней отделки также подлежит отражению в документе.

Существенное условие действительности договора аренды - это размер ежемесячного платежа. Без таких данных документ недействителен.

Отдельно рассматриваются обязательства по ремонтам. Так, владелец помещения самостоятельно делает капитальные ремонты. Арендатор же участвует в этом только при случае, если в повреждениях прямо прослеживается его вина.

Дополнительная документация для съема нежилых помещений

К такому договору, как аренда, прилагается передаточный акт. Именно этот документ свидетельствует, что арендатор действительно вступил в право пользования объектом. А более важное значение в этом документе имеет подробное раскрытие состояния помещения в момент передачи.

Желательно подробно отразить наличие тех или иных дефектов. В противном случае возможно возникновение конфликтов с арендодателем впоследствии.

Стоит учесть еще один нюанс. Если договор заключается на один год и более, его положено регистрировать в органах госреестра. Именно поэтому такие соглашения стараются заключать на срок чуть меньше года, а затем продлять их. При продлении учитывайте, что старый договор должен истечь, тогда новый также заключенный менее, чем на год, не придется регистрировать.

В статье пойдет речь о договоре аренды квартиры. Как заключить соглашение, что для этого требуется и какая ответственность возникает после подписания – далее.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сдавая жилье квартиросъемщикам, необходимо заключать с ними договор. Такое действие защитит от неприятностей в дальнейшем.

Важно знать, что делать и как заключать договор аренды квартиры правильно.

Общие аспекты

Чтобы гарантировать законность процесса, владелец квартиры и арендатор заключают соглашение.

Аренда жилой недвижимости – коммерческая сделка, цель которой – передать квартиру в пользование стороннему лицу на конкретный срок.

Необходимо знать следующее:

Досрочно расторгнуть договор владелец может в таких случаях:

квартира в аварийном состоянии;
помещение используется не с целью проживания;
квартирант испортил имущество квартиры;
невнесение платы за аренду.

Если квартиру снимает физическое лицо, заключается , если юридическое – договор аренды.

После каждого внесения платы за недвижимость необходимо брать с арендодателя .

Ее можно оформить в виде таблицы и фиксировать факт внесения денег. Сделать графы под месяц, сумму и подпись хозяина.

На практике встречается договор аренды с дальнейшим выкупом жилья. После заключения соглашения в него нельзя вносить изменения, это считается нарушением закона.

В документ включить такие пункты:

полную характеристику квартиры;
момент передачи недвижимости в собственность – когда оканчивается срок действия договора аренды;
сумму стоимости жилья – устанавливается специалистом;
срок действия соглашения – до 5 лет;
графики платежей;
полную выкупную стоимость квартиры;
условия аренды;
ответственность сторон.

Такой договор может заключаться между физическими и юридическими лицами.

Размер платы за жилье может отличаться в зависимости от – региона, района (его благополучности), этажности, количества комнат в квартире, наличия мебели и прочих факторов.

Как заключать договор аренды правильно

Чтобы подписать договор аренды, необходимо подготовить документы и выполнить другие условия.

Арендодатель обязан привести всех владельцев жилья (если имеются) и иметь необходимые документы. От арендатора требуется лишь паспорт и .

Документы должны быть только в оригинале. Арендовать недвижимость необходимо только у настоящего владельца.

Чтобы не попасть на мошенников, необходимо запомнить следующее:

требовать у арендодателя документы на квартиру и проверять их;

обязательно заключать договор;

сверять паспортные данные собственника с данными в соглашении;

пригласить эксперта и в его присутствии подписывать договор.

Договор необходимо оформлять правильно. В документе обязательно прописать:

данные паспорта обеих сторон;

характеристику квартиры, сделать ссылку на правоустанавливающий документ;

в каком размере, каким образом и в какие сроки будет вноситься плата за аренду;

возможен ли досрочный разрыв сделки и при каких условиях;

ответственность арендодателя и квартиранта;

кто будет оплачивать ;

обязательства сторон по проведению ремонта жилья;

количество проживающих лиц в квартире;

можно ли держать животных.

Заполняется договор в 2 экземплярах. Важными условиями в соглашении являются:

Сдавать в аренду можно лишь отдельное помещение, имеющее вход. В договоре следует подробно описать это помещение.

Стороны сделки

Сторонами являются арендодатель (собственник квартиры) и арендатор (квартирант), ими могут выступать как физические, так и юридические лица.

Если арендатор – юридическое лицо, то он вправе использовать недвижимость только для проживания в ней физического лица.

Подписи и печати

Договор аренды читается заключенным, если в нем будут стоять подписи обеих сторон. С этого момента он вступает в действие и имеет юридическую силу.

Если сделка заключается с юридическим лицом, то подписи в соглашении ставят уполномоченные сотрудники этой организации, и скрепляется печатью.

Возникающая ответственность сторон

Законодательство предусматривает сторон договора. Владелец жилья отвечает за передачу квартиры в надлежащем для проживания состоянии.

У квартирантов ответственности больше:

сохранность помещения и имущества в нем;

использование квартиры по назначению;

своевременная плата;

ответственность за лиц, проживающих в квартире, и их действия.

За испорченное имущество придется возмещать ущерб. Если квартиросъемщик не будет платить за жилье (или несвоевременно), то ему будут начисляться проценты.

Сразу оговоримся: в этой статье речь пойдёт именно о договоре коммерческого найма жилых помещений, который регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ и частично главой 5 Жилищного кодекса РФ , то есть о найме квартиры физическим лицом. В законе есть разница между договором найма (который заключается с физическим лицом) и договором аренды (который заключается с юридическим лицом). Однако в обычной речи используется устоявшееся слово «аренда». Поэтому в данном материале для простоты мы будем использовать оба термина - «наём» и «аренда» - как равнозначные.

Документы

Ни в коем случае не стесняйтесь просить собственника квартиры предоставить полный пакет документов:

паспорт;
обязательно свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
дополнительно: оплаченные квитанции по коммунальным платежам (чтобы убедиться, что по ним нет долгов) и выписку из домовой книги о зарегистрированных на жилплощади лицах.

Если собственников у квартиры несколько, то согласия одного из них недостаточно, нужно получить согласие всех. Возможно три варианта развития событий:

Приложить письменное согласие всех совладельцев.
Один совладелец заключает договор с доверенностью от других.
При заключении договора все собственники присутствуют лично (тогда в договоре указывается, что квартира сдаётся одновременно всеми собственниками).

От людей, не являющихся собственниками, но зарегистрированных на жилплощади, также требуется письменное согласие. В противном случае они могут заявить о своих правах в любой момент, а вам придётся в срочном порядке искать новое жильё.

Раз мы говорим о найме квартиры, значит, наниматель - физическое лицо. Поэтому ему нужно принести с собой паспорт. Если вы собираетесь жить в квартире не один, то паспортные данные второго (третьего, пятого) жильца также необходимы.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. За исключением договора, заключённого меньше чем на год.

Срок

Договор найма может быть краткосрочным (до одного года) и долгосрочным (от одного года до пяти лет). Если в договоре о сроке не сказано ни слова, считается, что он заключён на максимальный пятилетний срок. Главное различие между долгосрочным и краткосрочным договорами - условия выселения жильцов.

Краткосрочный договор

Собственник может прописать период, во время которого договор может быть расторгнут сторонами досрочно. Если такой период не указан, он не имеет права выселять жильцов до окончания срока действия договора. Зато по окончании этого срока собственник уже сам решает, продолжать сдавать квартиру этим же жильцам или искать других.

Долгосрочный договор

Расстаться с жильцами собственнику намного сложнее. По окончании срока договора арендодатель не может просто заселить в квартиру кого-то другого: если он не уведомил о своём желании жильца не меньше чем за три месяца до окончания договора, считается, что договор автоматически продлевается на старых условиях.

Если арендодатель говорит, что он больше не планирует сдавать жильё, то жильцы должны съехать. Но в этом случае он на самом деле не может сдавать квартиру как минимум год, в противном случае предыдущие жильцы вправе обратиться в суд и потребовать возмещения убытков.

В отличие от арендодателя, жилец может расторгнуть договор в любой момент без объяснения причин.

Состояние квартиры и имущества

Ремонт и улучшения

Насущный вопрос: кто делает ремонт? Обычно в договоре есть формулировка, что «после окончания срока действия договора найма жильцы обязуются вернуть помещение в том же виде, в каком оно было предоставлено». Поэтому в договоре сразу следует обозначить, что в квартире можно менять, а что нет.

Кроме того, без согласия собственника жильцы не имеют права производить переустройство и реконструкцию жилого помещения. Например, при ремонте нельзя просто так взять и снести межкомнатную перегородку или расширить дверной проём.

Если ремонт проводить можно, то в договоре обязательно прописывайте, на сколько должна быть снижена арендная плата. Если указания не будет, возможна такая ситуация, что вы самостоятельно всё отремонтируете, а владелец попросту откажется возмещать ваши расходы.

Весь текущий ремонт и траты по нему - на плечах жильца. Он не только поддерживает порядок в квартире, но и отвечает за сохранность имущества.

Капитальным ремонтом должен заниматься арендодатель, и все траты возлагаются на него (если в договоре не указано обратное). Если же арендодатель не проявляет заинтересованности в капитальном ремонте, когда он требуется, то снимающий жильё вправе:

самостоятельно произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, а с арендодателя взыскать его стоимость;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Когда вы делаете ремонт или покупаете что-то новое в съёмную квартиру, говоря юридическим языком, вы производите улучшения. Они могут быть отделимыми и неотделимыми. Например, если жилец за свой счёт установил кондиционер или водонагреватель (а арендодатель не снижал арендную плату и не возмещал их стоимость), он вправе забрать их с собой.

Неотделимые улучшения, например новые обои, с собой не заберёшь, не испортив внешнего вида квартиры. Поэтому арендатор может потребовать возместить их стоимость, когда истечёт срок действия договора. Но требование будет удовлетворено в том случае, если в договоре указано, что арендодатель не возражал против этого улучшения.

Состояние имущества

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в хорошем состоянии. Это значит, что если что-то мешает вам пользоваться квартирой, то арендодатель должен устранить эту причину за свой счёт. Даже ту, о которой он и не подозревал на момент сдачи квартиры. Например, вы заселились и с удивлением обнаружили, что все трубы давно прогнили и помыться в душе просто невозможно. Арендодатель должен устранить этот недостаток в кратчайшие сроки и абсолютно безвозмездно. Если он этого не делает, вы можете либо самостоятельно устранить причину и потребовать возмещения расходов, либо расторгнуть договор.

Внимание: арендодатель должен устранять за свой счёт только те недостатки, о которых ни он, ни вы не знали.

Если при осмотре квартиры вы видели, что там что-то не работает, или вас об этом предупредили заранее, то уже ваше право - соглашаться на такое условие или поискать вариант получше.

Также юристы рекомендуют вдобавок к договору составить акт приёма квартиры. В нём прописывается состояние мебели, сантехники, пола, окон и всего прочего. Впоследствии это поможет избежать споров о качестве ремонта и мебели. Конечно, в квартире со старой советской мебелью и без техники этого можно и не делать. Но собственник, сдающий жильё с дорогой мебелью и техникой, заинтересован в том, чтобы всё имущество вернулось к нему в должном состоянии, поэтому он может даже приложить фотографии имущества и чеки, подтверждающие его стоимость. Естественная амортизация, разумеется, учитывается. А вот за разбитый экран телевизора арендатор должен будет заплатить.

Обратите внимание на такое понятие, как «солидарная ответственность», если вы снимаете квартиру с кем-то в складчину. Если в договоре не предусмотрен пункт о солидарной ответственности, то всю ответственность будет нести тот, кто заключал договор. То есть если ваш нерадивый сосед что-то сломает, а в договоре ответственным записаны только вы, то и расплачиваться придётся именно вам.

Арендная плата

В договоре определяются порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если специальных указаний насчёт этого нет, то считается, что они аналогичны обычно применяемым при аренде подобного имущества: в случае с квартирой это твёрдая сумма платежа, вносимая каждый месяц.

Если арендодатель просит сразу внести плату за 2–3 месяца вперёд или залог, в договоре это обязательно нужно прописать.

В документе также стоит указать, как часто и в каком объёме арендодатель может повышать плату. На практике обычно фиксируют повышение арендной платы раз в год до 10% от начальной стоимости. Но всё это на усмотрение сторон.

Если в договор такой пункт не включён, арендодатель всё же имеет право повысить арендную плату, но делать это можно не чаще одного раза в год. Причём он обязан уведомить жильца об этом заранее в письменной форме. Если новые условия его не устраивают, он может отказаться от договора в одностороннем порядке.

Арендатор также вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, не зависящих от него, условия арендованного помещения ухудшились.

Дополнительно

Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.

Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.

Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.

Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.

Расторжение договора через суд

Мы уже говорили о том, что арендодателю расстаться с жильцом непросто, важную роль играет вид договора. А вот наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но с одним условием: он должен предупредить арендодателя о своём желании за три месяца в письменной форме.

Но иногда договориться по-человечески не получается, и для одной из сторон выход остаётся только один - добиваться справедливости через суд и расторгать договор.

По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более двух раз подряд не вносит арендную плату вовремя;
не производит капитальный ремонт имущества в сроки, оговоренные в договоре, если по договору капитальный ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель может расторгнуть договор через суд, только если он письменно требовал от арендатора устранить нарушения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество или создаёт препятствия, мешающие пользоваться имуществом в полной мере;
имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества;
арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором или разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, не зависящих от арендатора, в состоянии, непригодном для использования.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В заключение остановимся ещё на двух важных моментах.

Если наймодатель дарит или продаёт жильё, сданное в аренду, то договора аренды это не прекращает. Иными словами, когда человек приходит и говорит: «Съезжайте, я квартиру продаю», - это незаконно. Смена собственника не влечёт прекращения договора найма жилого помещения.

В случае необходимости можно сменить нанимателя (арендатора). То есть если договор заключён на мужа, а он, к примеру, уезжает на Северный полюс в длительную командировку, то с его согласия можно сменить арендатора на жену. При этом договор остаётся тот же самый, те же условия, срок продолжает течь и не обнуляется. Но это может избавить от волокиты, если возникнут какие-то проблемы (например, если придётся расторгать договор или что-то взыскивать через суд).

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

Договор аренды заключается в письменной форме, если:

срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).

Нужно ли регистрировать договор аренды?

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

договоры аренды и субаренды земельных участков;
договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.

Что является предметом и объектом договора?

В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.

Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.

Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.

Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):

земельные участки и другие обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания и сооружения;
оборудование;
транспортные средства;
другие вещи.

Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.

Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.

К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):

его местонахождение относительно других объектов;
площадь, технические характеристики;
иные индивидуализирующие объект признаки.

Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).

Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:

отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);

часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).

Как указать срок договора?

Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.

Срок договора может быть определен:

календарной датой;
истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):

до того, как подписан договор аренды;
до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.

В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.

На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.

Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).

Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.

В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.

Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.

Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Как установить арендную плату?

Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.

Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.

В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.

Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».